以下资料来源于公众号《智本社》

本文对中国香港、新加坡、德国与美国的仿佛产发展模式进行比较。通过这些国家的政策，可以给我们一些启示。

经济学家坎蒂隆曾在《商业性质概论》中提出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。” 这个观点可被概括为“土地决定论”。 土地产权制度及土地政策，深刻地影响、决定了一座城市的房地产价格、经济前途以及千千万万家庭的居住条件。

中国香港和新加坡的土地性质主要是国有土地，德国与美国则主要是私有土地。首先比较中国香港与新加坡的制度。

国有土地最大的优势，就是政府可以廉价地使用土地为民众建设大量保障性住房，新加坡很好地利用了这一优势。
香港房地产则使用了 国有土地+批租制度以及房地产市场化这一模式，使得房地产走向了畸形。
国有土地通过批租制度市场化后，意味着政府可以将国有土地出售获取大量土地财政收入。这样，政府就与房地产市场形成了命运共同体，政府倾向于房地产价格上涨。
新加坡用国有土地解决了民众居住问题，而中国香港则用国有土地获取收入，这就是差距。
尽管香港也建设了大量保障性住房，覆盖了约49%的家庭，但是不妨碍现有制度导致房地产市场畸形，房价高企，越来越多人买不起房，而政府不得不提供更多的保障性住房，形成恶性循环。 所以，土地国有和土地批租制度，结合房地产市场化，是畸形的市场化，比房地产完全市场化更糟糕。

接着看美国和德国。
美国和德国都以私有土地为主，政府征地成本极高，所以没有办法提供大量保障性住房。那么两国如何解决住房问题？

美、德的住房问题基本是靠市场化解决的。德国主要靠租赁市场，美国主要靠销售市场。德国政府深度干预房地产市场，美国则将房地产市场自由化，甚至证券化、货币化。

相比而言，德国民众为住房要支付的成本比美国低得多，住房压力也小得多，真正能够做到安居乐业。
德国解决住房问题最重要的原因是，德国的政策背后传达出这样的意志：政府没有将房地产作为支柱产业，政府没有打算从房地产中牟利，只将房地产作为民生问题来解处理。

美国则将房地产作为典型的支柱产业，房地产证券化发达，住房抵押债券支撑着美元及金融体系。
美国的房屋自有率在65%左右，且美国的住房条件好，人均住房面积大，这都得归功于美元的主导地位。美国的房地产金融化模式，缺乏稳定性，曾引发过次贷危机。严格来说，这种模式只适合美国等少数国家。

通过以上的分析，总结以下各种房地产发展模式的优劣。
从房地产市场发展与民生相结合的角度来考虑，可以分为5个档次：

• 最糟糕的模式：国有土地+批租制度，以及房地产金融化。
  这种模式容易导致政府与房地产商、金融巨头形成寡头经济，国家经济被房地产绑架，房地产泡沫膨胀，富人财富剧增，经济债务高企。
  同时居民买房压力大，住房条件差，租房成本高，贫富差距大，消费和投资被压制，经济衰退。
• 排名第二：国有土地+批租制度、房地产市场化 或者 私有土地、房地产金融化。
  国有土地+批租制度、房地产市场化这样的模式，危害性没有房地产金融化这么强，但也只是程度轻一些而已。房地产金融化存在的问题，这种模式下依然存在。
  私有土地、房地产金融化，也容易造成巨头垄断房产，低收入者购房困难，房价泡沫化，诱发金融危机。 如1990年的日本。
• 排名第三：国有土地+批租制度，房地产金融化+保障性住房 或者 私有土地、保障性住房。
  国有土地+批租制度，房地产金融化+保障性住房的典型例子是香港。虽然香港政府努力建设保障性住房，但是这种模式有天然的矛盾，放大了有产者与无产者之间的冲突，居民购房压力大，居住条件差。
  私有土地+保障性住房模式放弃了市场化，完全由政府提供住房，但是这种模式下政府征地困难，效率低下，住房需求无法很好地被满足。
• 排名第四：私有土地，房地产市场化。
  这种模式将房地产完全视为市场而非民生，购房完全凭实力。对中低收入者比较残酷，但相对公平。
• 比较合理的模式：国有土地、市场化+保障性住房 或者 私有土地、部分市场化+保障性住房。
  基本接近于新加坡模式和德国模式。新加坡模式中，市场上存在大量保障性住房，便可放开房地产市场任其自由发展。
  德国模式中，政府可通过补贴降低租房、购房成本，鼓励私人、企业大量建房；同时利用政策抑制炒房，防止房地产金融化。