文丨子木

最近突然涌现出一批江西的读者朋友，留言让我讲讲南昌的楼市情况。
对于南昌这个城市，我之前做过几次调研，发现是一个很奇葩的城市，规划比较迷茫，整个城市工资不是很高，早上吃碗粉3元，喝碗汤3元，消费力如此之低，但房价却是一股昂首挺胸的态势，毫不服输。
1
南昌的房价有多高？
根本官方的数据显示，南昌的房价均价为1.2万元/平米，但你去实地考察，会发现1.2万/平米只能在老城区买老破小，或者在周边买刚需盘。稍微离核心区近一些的，都要在一万七八以上。
一万七八是什么概念？你完全可以用这个数字在武汉买东西湖区或者是长沙的核心区的房，并且两者的升值价值绝对比南昌要高的多，所以在当地问南昌小年轻对房价的感受时，大多都是痛苦的表情，工资三四千，房贷几十万，压力山大前途渺茫。
要知道，南昌是一个GDP仅有5275亿的省会城市，和东三省都差一个段位，甚至不敌昆明、绍兴，而旁边的长沙2018年的GDP却是达到了1.1万亿，武汉更不用多说，强省会城市，高达1.5万亿GDP，按这个经济体量，这么高的房价怎么也说不过去。

所以，很确切的说，南昌的房价可以秒杀同等经济段位的任何一个城市，而这也表明南昌的区域贫富差距的确很大，房价泡沫令人堪忧。

2
为什么这么高？
南昌的房价到底是怎么涨起来的？是什么原因让这座弱二线城市的房价咄咄逼人？在探究南昌楼市的之前，我们务必要找到根本原因。
查阅历史，你会发现，大概从2012～2015年开始，南昌市的住宅商品房平均价格就一直高于长沙地区，而且这种差距还在不断拉大;
虽然武汉地区的住宅商品房平均价格要高于南昌，但是2009～2013年南昌市房价的年增长率却要高于武汉地区。2017年，南昌房价从8月开始稳步上涨，9～11月基本稳定，12月又开始上扬，一直涨到2018年的年底。红谷滩区、西湖区、朝阳新城的新房均破2万。
2018年下半年，在中央密集式调控出台后，多地房地产被冰封，房价开始回落，然而南昌冷静如初，反而在短暂休整后，在今年年初小阳春又跟了一波涨势。这样的趋势在全国范围内都很少见到。
截止到今年5月，连南昌的湾里区房价都破万了。那么原因到底是什么呢？仔细走访后，大概可以总结出两个。
1.虽然南昌市经济发展比较靠后，但是并不能说明南昌(江西)人没有钱，很多南昌(江西)人外出务工，他们在外地挣到足够的钱后就会想着回到南昌买一套房，以供养老。在落叶归根这个传统品德上，江西人不比山东人做的差。而且江西人以房来衡量人生成功的标志，所以房子无论几套，都是绝对的「刚需」。
2.其次是南昌的供给太小了。南昌的人口接近600万，城市建成区的面积却只有380多平方公里，对比着看旁边的长沙人口700万，城市建成区面积却能达到1900多平方公理。从人均面积来计算的话南昌的市区规模和人口是无法匹配的，人多地少，大家都挤在一起，也注定了房价及其容易被炒高。拿南昌现在的核心区红谷滩来说，多个楼盘的均价已经超过3万元/平米，可谓是富贵。
当然，南昌不同于深圳，深圳供给不足是因为土地紧缺，无地可用，而南昌可供开发的土地一点儿都不缺。至于为何是发展成现在这种局面，可能是经济起不来，基建无法将城市框架拉大，也可能是故意控制土地供给，让房价停留在一定的高度。但无论是模式，在当下一定不是什么好事儿。
房价高，工资低，试问哪个大学生毕业后还敢留在南昌发展？

3
希望
那么南昌的楼市到底有希望么，接下来将会是那种结局？
我再从经济和人口入手，剖析一次。
我们先来了解江西省的整体经济。
在2018年的经济报告中，江西省交上的区域经济发展成绩，无疑是严峻的。江西省全年全省完成GDP总量为21984.8亿元，排在全国省级行政区第16位，南方省级行政区第10位（共16位）。在江西之后的南方省级行政区有：重庆（全国17位）、广西（全国18位）、云南（全国20位）、贵州（全国25位）、海南（全国28位）、西藏（全国31位）。
海南地方狭小，西藏地广人稀不在讨论范围内。我们用全国第15位的陕西和第17位的重庆和他做比较。陕西在2018年完成的GDP是24438亿元，而重庆GDP的总量在20363亿元。但要注意的是，陕西的GDP是由3835万人完成的，重庆是由3075万人完成。
而江西是4622万人。
所以，江西的人均GDP是灾难性的，和西北青海基本持平，成为了周边省份环绕的「经济塌陷区」。
而且，南昌在全省的经济占比仅仅为仅为23.9%，而武汉占湖北省38.1%，长沙是30.2%。经济占比低，说明南昌作为省会的「首位度」根本不够，无法辐射周边城市，更别说是人口虹吸了。
这也在人口上有所佐证。
在江西省人口流动图中可以看出，九江与湖北、安徽接壤，人口流向了武汉、南京、上海；赣州与广东、湖南、福建接壤，人口去了广州和深圳。省内两个经济大市的人口都上下分流到了别地，导致作为省会的南昌持续供血不足，首付度不够也是正常现象。

目前南昌的房价，就是一个站在虚幻泡沫上的舞者，房价难以有足够的支撑力。毕竟房价炒上去是需要后面的人来接盘的，而后面的人都流到其他城市了，谁还会帮你撑起这片蓝天？
预计未来的南昌会有一段很长时间的高位横盘，有价无市。至于跌不跌的下去，很难说。因为现在南昌对于土地的供给控制的堪称完美，只要不大规模放开土地，房子的紧缺还会让这个泡沫长存下去。至于未来消化速度，还要看南昌的经济发展了。
所以，在3月份，跟势涨完的南昌，不介意大家入手。现在市场还把握在卖方市场的手中，是极为不利的。下半年，边远郊区的房价一定会回落，而核心区也会进入挤泡沫周期。到时候大家再做打算也不迟。
我们再研究一下南昌的价值地段。

4
地段价值
南昌的价值地段和房价的梯度分布紧密相关。
第一梯队（2.0万/㎡以上）
代表的区域是红谷滩中心区。这也是赣江区域的核心，南昌的核心，地铁、商业、学校、医疗基础设施配套成熟，居住的人群非富即贵。

其次是红角洲，近几年红角洲的房价一路飙升，江西省政府加持，配套应属于全市最好的。沿地铁和沿江片区是核心资产。以上两个地块可供开发的新盘凤毛麟角，所以目前开盘价格达到3万元的新盘也比比皆是。二手房相对性价比高一些。
这两个区抗跌性强，也是未来全省的价值核心区。
第二梯队（1.5-2万/㎡）
凤凰洲、朝阳新城、高新区、青山湖西岸为南昌房价第二梯队，房价在1.5-2万/㎡之间。除了除了高新区以外，其他都属于沿江片区，可见江景资源对于房价的价值很容易凸显出来。其中朝阳新城应当是第二梯队的引领者，土地少，配套强，还有源源不断的人口流入。是第二梯队的价值核心。
高新这几年发展不错，是南昌唯一布局科技产业的区域，唯一性让南昌对高新区的基建投资更加注重，这也是能更好留下大学生就业的创业新区。配套逐步完善，房价自然不会低。
第三梯队（1.2-1.5万/㎡）
洪都新城、九龙湖新城、老城区为南昌房价第三梯队，房价在1.2-1.5万/㎡之间。九龙湖新城区的房价坡度很大，从1万元到2万的都有，主要受红角洲价值影响，房价增速很猛，但毕竟是新区，配套建设还不够，造成房价一波三折，需要基建跟上补充价值。而此前的政策放开九龙湖限购，意在驱赶资金和购房者到此做建设投资，也说明此地段正在加速稳固价值。建议在挨着红角洲的地段置业，风险会小一些。

洪都新城的房价很稳，但前段时间地铁和名校被取消后，无疑是利空的，房价增值的可能性减弱不少。老城区是原有的价值核心，但目前处于价格洼地，主要原因是旧城改造速度太慢，按照目前南昌的资金储备，未来老城区的改造还是一个长期的过程。配套虽然齐全，但是道路规划和产业配套，都不太友好。
第四梯队（1.0-1.2万/㎡）
象湖滨江、瑶湖新城、新建区、经开组团、望城、南昌东站高铁新城、银三角片区为南昌房价第四梯队，房价在1.0-1.2万/㎡之间。该梯队成员高达7位，属于南昌刚需盘的中流砥柱。分布在南昌的东南西北，基本上不存在竞争关系，都是各自区域的重点，房价比较稳定。
其中象湖滨江和经开组团是我比较看好的地方。

第五梯队（1.0万/㎡以下）
湾里、儒乐湖新城是南昌房价第四梯队，房价在1万/㎡之间。湾里是南昌的风景后花园、避暑圣地，这几年发展状况不佳，一条快速路修了7年，交通不便、配套不完善，房价可想而知。儒乐湖新城作为南昌最年轻的新城，目前主要还是路网的建设以及小镇的开发，从目前临空房价看，儒乐湖新城房价起点并不会很低，而注入的资源也很密集，包括教育、医疗、商业商务、集中供暖供冷等等。
所以综上来看，红谷滩是南昌的核心，三角洲为中点，价值以梯度位四散开来。南昌的各个区县都有自己的新贵，新建区的望城，西湖区的朝阳，南昌县的象湖，东湖的扬子洲，青山湖沿岸，赣江新区儒乐湖，青山湖的高铁东站，昌东的瑶湖新城等等。每个区域也有自己的配套，医疗，学校会慢慢完善。未来刚需可以根据自己习惯，找准时机挑房上车。
如果想投资的话，红谷滩的房产价值目前有些透支，可以买九龙湖新城，红谷滩和赣江新区之间的经开组团、或者象湖滨江、产业支撑的高新区。

5
发展方向
最后还有人问我关于南昌的发展方向的问题。
前文提到南昌的规划是迷茫的，因为没有一个人知道，南昌未来到底是向南发展还是向北发展，择或是西东。
有人说，如果按照谷歌地图的卫星定向来看，10年里南昌向北发展了5公里，而向南方向则是10公里，向南的趋势更明显一些。而且政府要要准备加持九龙湖，拥抱南昌县、进贤、丰城、高安，有人就有未来。
但又有人说，现在南昌私底下的意图是向北做「昌九一体化」。
首先用地方面，只有北面有地，东南侧是基本农田保护红线，西侧是梅岭，再加上赣江新区批的地，所以只能往北，而且机场在北面，能促进商业协作。第二，往南是抚州等发展比较落后的城市，北面有九江，武汉，从城市群角度看也适宜往北发展。
对此，子木研究了很长时间，和当地的地产老炮也聊过，最终得出了一个结论——看不懂！真的看不懂这么点儿的经济体量，这么多人口，又是向南又是向北，南昌想摊多大的饼。
但可以肯定的是，未来南昌发展肯定围绕着红谷滩的办公楼来去库存的，所以说未来红谷滩仍然是CBD。
这点不会变。