编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀,浮生若梦，十年，上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市政策亦然。

房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：上海楼市十年》系列文章，呈现上海楼市白银时代的全景图，敬请关注。

2008年至2018年，十年时间，上海楼市几经沉浮深受调控政策影响。上海楼市政策由降息降准的大宽松环境到楼市限购 、限贷，再到坚持调控并允许有所补救，最后限价、限售、限商，上海已全面进入“五限”时代!

2008年：救市!“沪14条”出台降低购房成本

2008年，在全球实体经济面临严重困境的情况下，央行连续两次降息，并由财政部发布救市政策同时明确允许地方政府救市。结合上海实际，10月22日推出了针对房地产的14条救市政策。

2009年：货币政策大背景宽松

2009年，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放的大背景下，上海房地产市场呈现量价齐增的爆发式行情。

纵观全年，上海的宏观政策并没有出台新的地方性楼市调控政策。但在中央层面，货币政策由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行。尤其10月以来，部分城市的恐慌性购房行为引起中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已酝酿出手调控。

2010年：限购出台

2010年当之无愧的调控年，为遏制房价过快上涨，中央及上海出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强房地产市场的监管等三个方面对市场全方位调控。

2010年9月2日，“沪五条”出台，再次强调3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售，并明确规定未取得预售许可的项目，不得以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用;房地产经纪机构和从业人员不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序。若房地产开发企业存在虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒外销售等行为，违规情节严重者将面临暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等处罚。

2010年10月7日，“沪十二条” 出台，主要针对楼市供需等方面已经宏观调控，以遏制房价。调控内容主要包括，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。

　2011年：“沪九条”、“房产税”和“新沪四条”

2011年，对于房地产市场而言可谓是转折性的一年。随着年初“国八条”的出台，房地产调控达到空前力度。2011年，上海调控政策主要围绕“沪九条”、“房产税”和“新沪四条”展开。

1月28日，上海市和重庆市同时开征房产税。2月1日，距离国务院发布“新国八条”仅5天，上海出台实施细则，对在上海已拥有2套或以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、未能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

在此轮政策调控的影响下，2011年，上海楼市购房者和开发商再度陷入观望状态。

2011年7月26日，出台“沪四条”，施行“一房一价”即销售现场公布的房源价格应与经房管部门备案的价格保持一致。 另外，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用; 继续严格执行住房限售政策，补缴的个人所得税不予认可。并且开展房地产经纪市场专项整治。

　2012年：普通住房标准调整和新沪六条

2012年，上海楼市成交的升温是房地产调控以来的一个拐点，楼市进入新上升期。降息、楼盘热销、房价上涨……诸多迹象显示，此前因“史上严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融。从成交表现来看，房价呈现小幅上涨态势，总体表现平稳。成交量相比之2011年的低谷上升势头明显，同比涨幅近3成。

在楼市政策方面，大的调控格局不变，局部微调的态势。国家层面，政策主要围绕抑制投资性需求，促进房价合理回归，增加普通商品房供应为主。本年度，上海在调控大格局下，最主要的政策以年初调整普通房认定标准为主，同时出台“新沪六条”。

上海住房保障和房屋管理局等部门2月16日联合发布调整上海市普通住房标准的通知，该标准自3月1日起执行。新标准与2008年制定的旧标准对比显示，仅就价格而言，内环线以内套总价提高85万元/套，内环线和外环线之间提高60万元/套，外环线以外提高62万元/套。

7月27日，上海市政府官方网站发布《关于进一步严格执行房地产市场各项条款政策的通知》(即“新沪六条”)，其中明确提到要严格执行国家和本市住房政策确定的各项操作口径。主要包括严格二套房认购标准、公寓式酒店严禁分套销售、加强房地产交易环节税收监管等。

　2013年：上海“国五条”、 “沪七条”

2013年，上海从年初以来，新国五条、住房信息联网、上海自贸区、沪七条等楼市调控政策层出不穷，调控政策频频出击的背后，正体现了各级政府对于坚持调控不放松的态度。

3月30日，上海“国五条”细则出台，确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。

由于下半年年住宅价格居高不下，11月上海出台“沪七条”调控政策进一步收紧， 其中将商业贷款二套房首付比例从60%提高至70%，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限调整至购房之日起的前3年内的在本市累计缴纳2年以上。

2014年：公积金贷款利率下调、修改普住标准

2014年，在国家确立的“分类指导、双向调控”的楼市调控主基调下，上海虽未对楼市限购松绑，但也做了一些“补救”措施，例如调整了公积金个贷政策和上调普通住宅标准，此举下促进了刚需和改善需求积极入市。

11月7日，上海公积金中心发布通知，对拥有1套住房并已结清贷款，再次申请贷款购买普通住宅，参照首套房贷款政策执行。

此外，从11月22日起下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.5%下调至4.25%。

11月13日，沪房管局发布通知，从11月20日起执行新的普通住宅认定标准，新的标准大幅度提高了各环线内外的房源单套总价格，内环内、内外环间和外环价格标准分别提升36%、55%、44%。新标准的实施，使得上海普通住宅受惠面明显扩大，不仅减轻了购房者的税费负担，降低交易成本，对楼市构成持续利好。

　2015年：信贷宽松刺激楼市

2015年去库存为楼市主旋律，“330”、“830”、“930”等信贷宽松政策接踵而至刺激，减轻了购房者的资金压力也刺激了潜在购房者的需求加速释放，上海商品住宅成交量创近6年新高，房价也大幅攀升跨入3万元时代。

4月9日，上海市公积金管理中心宣布，购买首套住房，个人贷款额度由30万元调整至50万元，家庭贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。

7月6日，上海发布人才新政20条，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。

2016年：史上最严楼市新政“沪九条”

自2015年底以来上海楼市不断加热升温，量价齐增成为常态。火热的市场行情一直延续到2016年，其中2月和3月成交分别创下7年和10年的同期新高，而这一过热的市场状态持续到3月25日。

3月25日，被称为史上最严楼市新政“沪九条”出台，其中主要内容包括从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。同时，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

史上最严新政之后，上海商品住宅成交急速下降。4月上海商品住宅成交量约92万方，环比下滑55.6%。

在下半年，上海楼市又出台了多条楼市新政，其中包括10月9日颁布的“沪六条”、 11月3日全面叫停接力贷、合力贷，并严禁前妻、前夫参与还贷、 11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%等。

如果说2016年年初的政策在不断刺激市场需求，那么下半年的楼市政策就是在急速制冷。

2017年：全面进入“五限”时代

2017年为公认的政策调控年，上海楼市更是经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。在众多调控政策下，上海楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

2017年4月11日，上海规划和国土资源管理局网站突然发布消息，临港和奉贤的三幅宅地，将于5月26日以招标挂牌复合方式出让。以往只存在于商办地块中的招挂复合制度，被首次应用于宅地，此后2017年的宅地土拍明显进入了低溢价时代。

同时，上海接二连三对商办公寓类项目出台了调控政策， 4月21日，商办土地出让明确不得建设公寓式办公、酒店，并且以层为单元进行销售;5月17日，停止审批公寓式办公项目;6月12日，上海住建委重申商办整顿。

5月4日，上海明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

7月中旬，商品房摇号细则公布，开发商要在新房开盘至少10日前向公证机构申请摇号排序公证，并在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。在积累客户时，不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。