老师好，朋友推荐说您相当专业，故向您请教！关于房产的事，真的很困惑。现在的基本情况：家庭深户，现有2套住宅1个很小的公寓。 目前住的一套位于南山区的麒麟花园，楼梯房南北通透，104平米。配套南山实验学校9年制一贯学校的学位，目前孩子已上高中，只有一个小孩，所以学位是用不上了。该房的不足之处是：
（1）停车位不够（2）楼龄较老 （3）无地铁，周边商业配套很一般。优势是：（1）走楼梯3楼，一梯两户，南北通，实用率高 （2）上学极其方便，学位质量中上。房屋市场价值：900万左右，已满5年，近30来万贷款。第二套位于坂田南的星河银湖谷，2015年9月办理不动产登记，目前处于租赁状态，未满5年。房屋市场价值630万左右，余下贷款300万左右。如果卖掉，可以到手330万左右。因为贷款较多，其实这套房的投资，没有赚到什么钱。并有现在还有一个问题，一直想以670万卖掉，一直不好卖。该房的不足之处是：（1）学位很一般（2）片区居住属性一般 （3）44楼北向。优势是：（1）小区品质较高 （2）地铁10号线马上开通，未来交通方便。另外有一套很小的公寓，位于京基滨河时代，10年月供，平时可以租养供，不用怎么操心。目前夫妻俩均在40-45岁期间，都在上班，现家庭年收入100左右，手上有股票及现金约200万。但感觉职业进入瓶颈，收入再难提高。未来自己养老及瞻仰父母，孩子教育都还需要资金，所以能够存的钱有限。
个人最近一直想以一套学位房+1套自住房来配置住宅；但目前来看，麒麟花园住着不爽，麒麟中学的学位也在走下坡路，保值能力远不如四大名校或宝中红岭等主要学位房，星河银湖谷升值太慢，如果要住过去感觉那边环境也一般。所以目前这两套住宅都不太满意。所以，想了解一下，如果以一套住（配套与环境好一点，接受有品质的2房和3房），一套投资（个人倾向于带学位的房子，感觉未来10年学位一直会紧），但不想再增加太多的贷款，老师帮看看能否给个腾挪周转的建议，包括有哪些合适的标的楼盘可推荐。

回复；1.目前你的资产及现金流情况：
a.麒麟花园 900，欠30；
b.星河银湖谷 630，欠300；
c.京基滨河时代公寓 以租养供
d.年入100
f.股票及现金 200

2.房产优化的需求：
a.自住房，弱化学位刚需；
b.投资房，倾向于有学位增量；
c.适当降低负债，做教育和养老储备

3.按照目前可以调配的麒麟花园+星河银湖谷，总净值1200左右，京基滨河时代公寓和中洲湾公寓基本上具有相差不大的流动性，还算比较容易变现的资产，可以留着未来自己养老及瞻仰父母的储备。目前的股票和现金200，也不需要做大的调用。在优化标的的拆分上，可以选择1200+400的标的拆分模式。叠400的负债，月供在2w附近，纯投资，用先息后本的方式可能会更加灵活。

4.1200左右的标的可参考（自主看喜好）
【蛇口】：雍景湾，南海玫瑰园二期，半岛二期，海境界
【深圳湾】：太古城北
【前海】：中海阳光玫瑰园、泛海拉菲花园（前海目前配套还有待提升）
【科技园北】：大冲城市花园、华润城润府二期
【科技园南】：阳光带滨海城二期
【华侨城】：燕晗山苑，首地容御，香山里
【香蜜湖】：金地香蜜山，香格丽苑

5.我并不反对投资学区房，我只反对：“溢价过高”。万事均有价，万物均有合理估值。投资学区房真正需要担忧的，一个不确定性的教育分区或者教学质量的下滑都可以导致“断崖式”下跌，出逃都会来不及。你如果看诺基亚的股价，他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。同样的道理，也适合于“学区房”。真正担心的，并不是学区房／非学区哪个涨得更快，盈利百分点。我们真正担心的，是学区房“瞬间归零”的风险。当你处于一个“饱受争议”的位置，随便哪一个文件出台，对你都是不利的。

我们之所以现在对学位房趋之若鹜，一方面是教育资源的不均衡，另一方面则是中国的精英成长太慢。未来的公共教育一定会是贬值的，未来教育比拼的是精英教育，家学教育。太子湾学校，深圳湾学校，明德实验这些都不需要继承名校的基因，只需要继承精英父母的衣钵就能先发制人。你所说的，未来10年学位一直会紧，的确不错，学位房的红利期还没有那么快结束，但公共教育的天花板迟早会要到来。

6.400左右的学位投资，四大八大其实已经没有太大的学位增量，比如百花已经太飘，生源非常混杂。投资这里的学位基本等同于“陪太子读书”。学位是有天花板，就如考试一样，从90提升到99显然比从60提升到80，甚至40到70，来得更加困难。

关注学位不要比拼存量，而应该关注增量。比如大金沙旧改，势必要配套升级一个顶级学校，或者看看那些片区有大量的高素质群体外溢的片区，比如宝安、龙华。学位房的本质，拼的还是爹妈。

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