本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

近日，徐州市住房和城乡建设局（以下简称“徐州市住建局”）等相关部门召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会，会上共宣贯了18条政策，主要内容包括科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求和调整公积金使用政策等。

其中，备受关注的是放松房地产市场供需双方贷款政策。《中国经营报》记者注意到，徐州市计划对房地产开发企业加大项目贷款和并购贷款支持力度，引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，鼓励对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，并加大二手房交易贷款支持力度。

中指研究院分析认为，短期来看，中央政治局召开会议并提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”等要求后，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大。“在三四线城市中，若市场持续下行，则多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购，限贷、限售等限制性政策也存在全面优化预期。”

鼓励降低首付款比例

根据徐州住建局等相关部门在会上宣贯的政策，在加大信贷融资支持方面，徐州市将引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展“公积金+商业银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担；同时，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，加大二手房交易贷款支持力度，满足房屋交易资金需求，拓宽改善性住房融资渠道。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，徐州市此次比较明确地对二手房贷款提出了要求，相比全国一些城市更强调新房来说，徐州市的楼市调整优化政策更加全面，客观上也有助于促进当地二手房交易市场更加活跃。

同时，徐州市还通过调整住房公积金使用政策，降低公积金贷款项目准入条件。具体而言，一是在全市范围内开办灵活就业人员公积金缴存工作，按规定享受住房公积金贷款利率；二是简化淮海经济区职工在徐州购房使用公积金贷款流程，支持购房者通过“跨省通办”平台在公积金缴存地异地办理；三是高层住宅单体工程主体完成50%，即可申请公积金贷款。

“全国各地放松公积金使用条件，主要表现在提高贷款额度，下调贷款利率，二套适用首套和鼓励开展‘公积金+商业银行’组合贷款业务等。”严跃进表示，但徐州市这次也提出了一些新的措施。例如，简化淮海经济区职工使用公积金贷款流程，降低公积金贷款项目准入条件，让更多楼盘可以享受公积金贷款等措施，都能够促进公积金贷款政策惠及更多市民，对于降低购房成本、激活购房需求都有积极作用。

针对备受关注的土地出让保证金，徐州市住建局等部门提出，将根据市场变化精准投放住宅用地，对去化周期较长的区域控制供地规模；挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，剩余出让金在办理建设工程规划许可证前缴清，最长不超过6个月。

此外，与全国多座城市类似，徐州市也提出将优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；同时试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式，调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模，小高层、高层及非住宅项目可按栋申请，联排、洋房等高档住宅项目每批次不低于1万平方米，尾盘可一次性申请。

熟悉徐州市楼市的房地产业内人士认为，自2021年下半年以来，徐州市房地产市场活力不足，在全国多地因城施策的大环境下，徐州市应势调整优化了楼市政策，短期内或可刺激市场回调，提振市场预期及信心。

调整优化政策符合预期

作为淮海经济区核心城市，徐州市经济发展指标一直领跑苏北地区。

《2021年徐州市国民经济和社会发展统计公报》（以下简称“《统计公报》”）显示，2021年，徐州市全市实现地区生产总值（GDP）8117.44亿元，按可比价计算，比2020年增长8.7%；全市人均地区生产总值89634元，同比增长8.9%。

具体到房地产领域，《统计公报》显示，2021年，徐州市房地产开发投资比2020年下降1.5%,2021年全年，徐州市商品房施工面积为7736.98万平方米，同比增长5.5%；新开工面积为1981.97万平方米，同比增长4.9%；竣工面积则为838.68万平方米。

值得一提的是，2021年，徐州市商品房销售面积为1658.59万平方米，同比增长0.1%；销售额为1461.65亿元，同比下降1.1%。其中，住宅销售面积为1534.39万平方米，同比下降2.7%；住宅销售额为1367.92亿元，同比下降3.1%。

克而瑞研究报告指出，2021年，徐州市新房市场经历了从“加价购房”到“持币观望”的转变。在2021年4月份的房地产市场火热时期，有项目甚至要求全款优先，而随着当年下半年新房市场销售表现逐月变差，市场开始呈现“供过于求”状态。以2021年四季度陆续入市预售的“双限地”项目为例，普遍采取了“前期先卖毛坯，后期改卖精装”的策略，“加价购房”“全款优先”等更是无从谈起。

“一方面，地市‘双限地’政策以及第二轮集中供地成交惨淡改变了投资性购房者的预期。另一方面，更为重要的因素则是在房贷停贷之后，二手房买卖基本停滞，改善购房者被迫中止了置换计划，即置业需求尚在，但短期无资金购房。”上述克而瑞研究报告分析道。

而进入2022年以来，徐州楼市成交情况持续低迷。克而瑞统计数据显示，今年4月份，徐州市新房供应量约为24万平方米，同比下滑5.6%；成交量仅约为7万平方米，同比下滑6.6%，规模降至2020年以来的新低。

严跃进指出，2021年7月份，徐州市、银川市、金华市、泉州市和惠州市被住建部约谈，当时房地产市场总体偏热，随即开始转冷。如今，在房地产市场下行背景下，徐州市积极调整优化楼市调控政策，说明市场的矛盾点在变化，这是符合预期的。

“截至今年3月，徐州市区库存面积为358.44万平方米，去化周期约为10.5个月。”上述房地产业内人士也表示，在苏北地区五市（徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城）中，徐州市房地产市场的去化周期最短，健康程度也最高，预计随着新冠肺炎疫情逐步消退，徐州市新房市场有望迎来“触底反弹”。

（编辑：张家振 校对：张国刚）