首先 要看你买的是什么房子，各种类型的房子不一样，得房率也不一样。

你好，我们在购房时，比较关注得房率，因为得房率越高，实际你使用的面积就越大，所以大家就想买到得房率高的房屋，现在新建商品房一般得房率在75%-80%之间，所以80%较划算，那崇向君就来说一下什么是得房率。

得房率是指：套内使用面积与房屋建筑面积之比。

一套房屋的得房率=套内使用面积/房屋建筑面积*100%。一般影响得房率的 五个方面：建筑形式、建筑结构、地区温差、墙体材料、套内建筑面积。

现在开发商卖的都是建筑面积，打个比方100平的商品房，得房率80%，就是80平是你实际使用的面积就算是高的。

开放商卖房卖的是建筑面积的金额，建筑面积越大，总价就越高。

得房率应该适中，过高会导致公摊面积小，小区品质下降，过低会导致户型内实际使用面积小，购房性价比过低。各个物业类型的得房率是不同的，要根据你的物业类型确定你的得房率。

得房率其实是购买房屋的一个非常重要的指标，很多购房者忽视或者被开发商误导，无法准确知道这一数据。导致购房后造成巨大损失。

我简单举一个例子，让大家清楚知道如果这一指标发生偏差，你将造成多大的损失。举例：假设A先生以300万的总价购置一套100平米的房产，实际得房率是75%；B先生以300万的总价购置一套100平米的房产，实际得房率是70%。同样是300万，B先生比A先生实际使用面积多出了5平米，这意味着A先生比B先生多花了30000元/平米*5平米=15万元。

得房率=你的实际使用面积÷销售面积

中国房地产市场发明了一个名词“销售面积”，销售面积是开发商销售的面积，不是购房者实际使用的面积。这就导致一个问题：购房者购买了一套100平米的房子，但实际使用面积并没有100平米，必须扣除公共建筑面积、走廊面积、过道面积等等。购房者实际可能使用的面积仅有70-80平米。

因此得房率的概念就变的日益重要了，购房者只有明白得房率才能换算出自己的实际使用面积。假如我知道购买的面积100平米，得房率是75%，那我实际使用面积就是100平米*75%=75平米。

各物业正常得房率

得房率过高过低都是不合适的，过高会导致实际使用面积降低，购买单价过高；过低会导致公共使用面积降低，小区品质下降。

一般情况下多层的得房率合适区间在85%到90之前，因为不需要公建配置就会少很多的公摊面积。其次就是小高层，根据我国相关规定七层以上的建筑就需要加装电梯，所以小高层肯定是要电梯的。不过因为小高层总住户不是太多，通常一部电梯就足够了，合适的得房率在80%到85%之间。高层的由于建设设计规范的要求，需要建设众多的配套设施，因此得房率最高只能做到80%，但是基本很少项目能达到这一标准，一般而言达到75%以上是可以接受的。如果销售人员告知得房率是在这一区间的，这属于正常现象，如果不是你就要仔细考虑是否要购买了，看看是否开发商胡乱建设公建，浪费你的公摊面积。

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大家在买房的时候，一定要注意几个问题，就是你买的这个房子，得房率是多少，使用率是多少，实用率是多少？这些问题你不关注，搞不好你买了套130平的房子， 最后你发现还没你朋友买的那套110平的房子空间大。

最近，同事拿来一份预测报告，说营销部门不肯签字确认。我比较意外，因为营销部门一直在催着加快预售，而预测报告是预售的最关键前提。后来了解到，营销部门觉得得房率太低了？我一直以为购房者是最关心得房率的；对于营销部门，得房率低意味着货值增加，可以多卖钱，应该是好事，结果完全相反！

一、 为什么不同楼栋有不同得房率？

因为是这个项目第二次预售，第一次出具预测报告时营销部门已签字确认，这一次却不肯，是什么原因呢？我让同事把测绘报告拿来一看，确实得房率下降不少，上次72%，这次下降到60%。从周边楼盘情况及过去经验判断，商务办公得房率在70%左右是比较正常的，那这次是测绘单位算错了吗？

经过仔细核对，发现问题出在这栋楼的设计上。这栋楼有三个特点：一是有地下办公部门，地下室走道等很多；二是一栋楼分为两个相对独立的单栋，有分别按门栋出售的需要，设置了两套独立地机房和电梯（正常只要一套）；三是楼型不规则，偏扁且跨度很大，造成外部走廊很长。所以得房率低是先天不足造成的，很难弥补；但是营销同事觉得压力很大，还是不肯签字，事情就僵在那里！

二、 得房率是一成不变的吗？

原则上一栋楼设计确定，也就决定了这幢楼的共用部位和独用部位，因此得房率原则上是确定不变的。在和营销沟通过程中，发现营销部门注重地上部分的得房率，而对地下部分不太关心。这是公司营销策略决定的，今年要把地上部分去化，但是地下部分没有要求。基于以上情况，我仔细研究了预测报告和图形，发现如果把地下和地上分开分摊，很有可能提高地上部分的得房率。经和测绘单位沟通，这种处理方法符合规范需要，新的结果出来了，地上得房率提高了五个百分点，当然地下部分得房率更低了。好处是满足了营销部门地诉求，缺点是地下部分以后去化速度和价格会打折扣。经请示领导采取了新的方案，营销部门也爽快地签字了！

这件事很值得思考，因为站在公司层面上，通过分摊把不可售的公共用房转换为可售货值是必然的选择；但是站在营销层面就不一定了：在市场竞争条件下，客户也很关心得房率，如果周边楼盘得房率比你高，同样价格你就去化慢、难去化，如果要降低售价，需要老板决策，很难突破，所以才会出现营销不肯签字的一幕。那从客户角度呢？是不是得房率低就一定是差的？也要辩证地看，如果是整栋获取，其实差异不大，比如前面那幢楼，许多共用部位都可以经过改造纳入使用空间；如果是单套购买，那一定要在意得房率！