新加坡是我国建设“一带一路”的重要支点，投资新加坡是中国企业“走出去”的重要平台。新加坡不仅有优越的国内投资环境，为吸引外商投资创造了良好的投资法律环境，还具备相对完善的多元化争端解决机制。却因近些年来新加坡频频出现诸如政治丑闻、劳工纠纷以及经济暴跌崩盘等现象，还有投资政策上的倾向性与源自市场规制的局限性，隐含不少投资新加坡的风险要因。中国企业赴新加坡投资，应有一定的多元环境尤其法律制度的了解，强化风险防范意识。

  那么，2021年新加坡投资环境如何？值得投资吗？有哪些弊端？环球印象投资分析新加坡事业部通过对新加坡多年实地市场调研，全面剖析2021年新加坡投资环境与弊端。

  1、2021年新加坡投资环境分析

  新加坡法律体系主要受英国法律文化和传统的影响，仍保留部分英国普通法的传统，其法律渊源包括成文法和判例法。自从1965年8月9日新加坡共和国成立时，新加坡就开始建立国内法律体系，如今日趋完善。新加坡是法治严明的国家，对各种违法行为均有明确、严厉的处罚。在新加坡投资不可弄虚作假、虚假陈述和提供作伪资料，更要杜绝贿赂等犯罪行为。

  1.1  新加坡对外国投资的相关规定

  新加坡负责投资的主管部门是经济发展局（EDB），隶属于新加坡贸工部的法定机构，也是专门负责引进外资的机构，具体制定和实施各种吸引外资的优惠政策并提供高效的行政服务，致力于将新加坡打造成为具有强烈吸引力的全球商业与投资枢纽。新加坡政府制定了特许国际贸易计划、商业总部（营业总部、跨国营业总部）奖励等多项计划鼓励外资进入。根据新加坡政府公布的2010年长期战略发展计划，电子、石油化工、生命科学、工程、物流等9个部门被列为奖励投资领域。按照新加坡《公司法令》的规定，注册成立的公司应是一个商业实体，组建公司依照《公司法令》注册，有限责任合伙公司依照《有限责任合伙法令2005》的规定进行注册。

  1.2  新加坡对外国投资的优惠

  新加坡优惠政策主要依据《公司所得税法案》和《经济扩展法案》以及每年政府财政预算案涉及的一些优惠政策。其目的是为了鼓励投资、出口、增加就业机会、鼓励研发和高新技术产品的生产以及使整个经济更具有活力的生产经营活动。包括：在新加坡享有先锋企业称号的公司，可享受免征5-10年所得税的优惠待遇；向非新加坡居民或在新加坡没有常设机构的公司或个人提供与海外项目有关的符合条件的服务公司，其90%的服务收入可享有10年的免征所得税待遇；将区域总部或国际总部设在新加坡的跨国公司可适用降低的企业所得税税率；拥有或运营新加坡船只或外国船只的国际航运公司，可以申请10年免征企业所得税的优惠，最长期限可延长到30年；此外还有发展和扩展奖励、金融财务中心奖励、研发业务奖励和国际贸易商奖励。

  1.3  新加坡对外国投资的限制

  新加坡对外资准入相对宽松，除国防相关行业及个别特殊行业外，对外资的运作基本没有限制，法律没有关于聘用当地人的一般要求，但是要求外籍人员必须取得许可证才能在此就业。对于外资进入新加坡的方式没有过多限制，除金融、保险、证券等特殊领域需向主管部门备案外，绝大多数产业领域对外资的股权比例等无限制性措施，但如果是涉及交通、通讯、电力、新闻等少数公共事业部门的投资，行政审批的控制较严。另外，新加坡《制造业限制投资法》规定了限制外资进入的产业，这些产业关系到新加坡国计民生的行业，限制的目的在于保护国内的民族工业，促进新加坡经济的良性发展。

  1.4  新加坡关于保护知识产权的规定

  新加坡一直严肃对待知识产权的保护，致力于把新加坡建成重要的区域知识产权中枢，制定了一系列保护知识产权的法律法规，同时通过资金支持等手段积极营造鼓励创新、方便智力成果产业化的科研、政策和商业环境。新加坡是《巴黎公约》、《伯尔尼公约》、《马德里协定》、《专利合作条约》、《布达佩斯条约》、《与贸易有关知识产权协议》等国际条约和组织的成员国。国内则有诸如新加坡知识产权局、新加坡国际仲裁中心、新加坡词曲版权协会、新加坡唱片业协会和新加坡协调中心等机构。健全的国际和国内法律规范、完善的国内协调机构以及丰富的专业人才、资源，为投资者在专利权、版权和商标权的诉讼、仲裁、科技知识和评估服务方面提供全方位的服务，满足投资者的相关需求。

  2、新加坡投资环境弊端

  新加坡虽被认为世界最适宜经商之地，近些年来却亦爆发相应政治丑闻、劳工纠纷及经济暴跌崩盘等不利资讯。因新加坡的投资盛景已经不若当年，故给赴新加坡投资的中国企业带来不少困难与挑战。

  2.1  公信危机

  自1959年，“人民行政党”在国会选举中获胜后，一直掌握着新加坡政府的大权。近年来，新加坡政府的权力结构开始发生变化，反对党的势力有所发展，人民的民意开始有所倾斜。以2011年5月7日全国大选为例，执政的行动党获得历来最低的得票率60.14%，反对党则取得39.86%的突破，执政党的几名部长，包括外交部长杨荣文，都被反对党击败。2017年9月16日，有近千名新加坡国民在公园举行“静坐”，抗议首位女总统未经投票就自动当选上任，认为侵犯了新加坡人民投票选举的权利，违背了民主投票的制度。更为严重的是2017年7月15日爆发的抗议示威，新加坡总理李显龙因家庭房产纠纷接受国会质询，被指责滥用权力，作为新加坡政治核心的李家，如今发生公开争执，甚至被一些外国媒体称作“一场国家危机”。一向以稳定政局、廉洁高效著称的新加坡面临信任危机，集会示威屡屡发生，社会有些动荡不安，原有的政治清明、社会稳定局面逐渐被打破。

  2.2  经济衰退

  2016年第三季度新加坡的经济同比增长0.6%，环比大跌4.1%。数据一经发布，货币也在迅速贬值，新加坡元对美元汇率当日跌幅达0.69%。众所周知，新加坡的世界第一大港地位自2010年起被上海替代，成为全球第二大港。随着中国经济的增长，与贸易相关的产业逐渐向中国转移，新加坡的经济呈下跌趋势。此外，新加坡政府在不断发展变化的经济领域没有取得重大创新和突破，除原有的石油集散地、转港贸易及延伸的金融产业外，没有建立起其他具有竞争力的核心产业。目前全球经济不景气，对新加坡外向型企业造成巨大冲击，同时制造业和服务业PMI下滑，外部需求降低，新加坡的产业优势不再突出，投资前景似乎堪忧。

  2.3  劳资关系紧张

  新加坡是一个高度法制化的国家，对劳工权利的保护相当周全。自1998年亚洲金融危机冲击以来，其充分发挥劳方、资方及政府所形成三方稳固机制的优势，工人罢工则几乎未有过。近些年来却不断发生劳资纠纷、罢工和骚乱等事件，表明了新加坡现有的制度难以应对发展变化的社会治理新挑战。2012年11月27日，60余名在新加坡打工的中国籍公交司机举行罢工。2013年12月8日，新加坡小印度地区约400人引发骚乱。虽对劳资关系引发的纠纷，新加坡政府没有公开的统计数据，但据相关非政府组织的调查，新加坡劳工关系仍然处于紧张的状态。此外，随着经济的增长，新加坡整体工资在逐年上增，新加坡的劳工工资过高，高涨的薪资挤压了利润率，令许多外国投资者望而生畏。

  3、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  根据环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组撰写并发布的《后疫情时代新加坡房地产行业投资前景及风险预测报告》数据显示，2021年以来，新加坡房地产市场价格一直呈现上涨趋势。2021年第三季度新加坡房价环比涨幅为0.9%，第二季度环比涨幅为0.8%，第一季度为3.3%。就同比而言，2021年前9个月，新加坡的私人住宅价格上涨了5.1%，而2020年全年的涨幅为2.2%。

  那么，2021年新加坡有哪些优质房地产项目呢？环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组梳理2021年新加坡即将上市的房地产项目，

  1、名汇庭苑（Midtown Modern）

  国浩时代城?名汇庭苑Midtown Modern 是由知名开发商国浩置地，丰隆控股和Hong Realty 联合开发的一个综合项目。项目位于 第7邮区，武吉士地铁站的正上方。占地面积11,530平方米，共有558套住宅单位和21间商铺。 户型分布从一房到四房，既有可供投资的小户型一房加两房，又有供自住的三卧，四卧大户型。项目是从2019年底开始的 99年地契公寓，预计2025年第三季可以拿到钥匙。

  项目 80%的面积用来 建立山水和园景，只有20%的面积是住宅，实现低密度的住宅理念。

  2、美雅豪苑（Meyer Mansion）

  美雅豪苑（Meyer Mansion），位于新加坡东部D15邮区，东海岸区黄金地段美雅路的 海景项目。由知名发展商国浩房地产有限公司(GuocoLand)打造。东海岸作为新加坡最受欢迎的优质住宅区，是许多人理想的安家位置。

  该项目总占地面积约为7,919平方米(85,249平方英尺)，由1栋高25层的建筑组成，提供200个住宅单位。 户型从1卧至4卧(面积从45平方米至199平方米)可供买家选择，项目预计将于2024年取得临时入伙证(TOP)。

  3、隽峰(Irwell Hill Residences)

  隽峰(Irwell Hill Residences)项目是由知名地产商城市发展集团（CDL）打 造，位于新加坡第九邮区的尔卫民路（Irwell Bank Road）与里峇峇利规划区（River Valley Planning Area）。距离乌节地铁站（Orchard MRT）约900米，步行大概10分钟就可以到达，周围学校、商场及其他配套设施齐全。

  项目占地大约12,786平方米，99年地契。共有540个住宅单位，户型包括一卧室到四卧室，以及3套豪华顶层。 小户型比较多，非常适合大多数人投资置业。

  4、康宁河湾Canninghill Piers

  康宁河湾Canninghill Piers ，是一个拥有99 年产权的开发项目，位于新加坡第六区的里巴巴利路( River Valley Rd ) 。该开发商为Legend Quay Pte Ltd (CDL & Capitaland) 。项目2栋住宅大厦预计提供约700个住宅单位，2024年可以获得临时入伙证。

  康宁河湾公寓位于福康宁地铁站（Fort Canning MRT）附近，介于福康宁公园和新加坡河之间，是一个相当特殊的位置，也是来访新加坡游客的必去旅游胜地。福康宁公园是本地著名历史地标，另外新加坡河也是本地市中心最充满活力的地段之一， 位于CBD区的边缘，沿着河岸可以步行至商务中心滨海湾。

  5、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  根据环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组撰写并发布的《后疫情时代新加坡房地产行业投资前景及风险预测报告》数据显示，2021年第一季度，新加坡房地产业在经济低迷中继续强劲增长，延续了去年经济下行中逆势有力增长的良好态势。组屋、公寓和豪华住宅交易活跃，各种类型的写字楼买卖兴旺，市场人气集聚高涨，房产交易量价齐升。

  2021年前2个月，新加坡房地产业交易需求强劲，有点“火爆”。3月4日，新加坡房地产联合交易网SRX发布的预估数据显示，2月份的转售组屋数量同比增长29.8%，整体价格同比上涨8.3%，转售价格已连续8个月上涨。1月份，组屋成交2165套，同比增长29.8%。同期，新私宅售出1609套，环比增长32.2%，创2018年7月份以来的最高销量。今年将有25530套组屋达到满5年的最低居住年限，经济师预计组屋转售市场将继续保持增长势头，成交量全年或可超过2.5万套。

  1、新加坡房产政策

  1.1  国土规划管理情况

  新加坡规划管理体系由概念规划土地长期使用策略）和总体规划（区域详细规划）组成。概念规划每10年修订一次，总体规划5年检讨和修正一次。规划的基本理念是土地综合开发、可持续发展、开放透明、亲商灵活等，

  具体表现如下。

  1.1.1  坚持合理实用，为国家发展提供科学依据

  建国初期，新加坡即聘请联合国专家，历时4年编制全国概念性发展规划，以此制订总体规划和控制性详规，指导未来30～50年国家产业发展、交通网络、空间布局等。目前，新加坡已历经4次概念规划修改。2001年提出：维持550万人口土地需求，建成世界金融枢纽，提高土地使用效益，加强自然保护，保留历史和地方特色。

  1.1.2  坚持以人为本，实现人与自然和谐共生

  新加坡国家建设处处体现对自然的保护和对人的关怀，保留了约3000公顷森林、沼泽和自然区域建有350个公园，住宅区每隔500米1个1.5公顷公园，绿化人行步道，建有连接公园、自然保护区、居住区公园的绿色廊道。

  坚持城市设计，努力打造世界城市形象。建筑群设计新颖、气势宏伟，其丰富的建筑天际线和竖向轮廊线，充分显示国际大都市的气魄；在快速道路、街道两旁种植形态各异、色彩缤纷的热带植物；新加坡河蜿蜒曲折，两岸大多以低矮建筑为主，保持了一定比例的公共空间。

  1.1.3  坚持完善硬件，不断提升基础设施水平

  新加坡拿出国土面积约15%用于道路建设（相当于住宅用地），快速道路、轨道交通、密集路网连结着全国主要地区；现代化港口设施为130个国家提供了700多条航线，成为世界第三大港；建有3座现代化日处理共7000吨固体垃圾焚化厂，6座污水处理厂，垃圾和污水处理率达到100%。目前，正在建设地下70米深隧道污水管道，规划集中建设2座大型污水处理厂。

  1.2  土地利用和住房类型情况

  1.2.1  土地利用情况

  新加坡是一个岛国，东西长42公里、南北宽20公里，土地面积699平方公里;72％为国家所有，28％为私人占有。土地管理制度类似英联邦国家，土地开发利用基本由政府控制。新加坡将土地划分为900多个小区，对每个小区的土地使用进行详细规划。按照功能，土地分为５类：工业用地、居住用地、基础设施用地、中央商务区用地、未利用用地。居住用地分为永久地契（Freehold）、999年（999-Leasehold）和99年(99-Leasehold)租用地契。

  1.2.2  住房类型情况

  住宅由私人住宅和政府组屋组成，共约104万套。其中，私人住宅20多万套，主要类型：一是有地住宅，主要是独立、半独立式别墅和“排屋”。根据以前《住宅产业法》，只有本国公民才有资格购买“有地住宅”，但目前已修改，经批准的外国人也可购买“有地住宅”。二是共管公寓，主要是开发商开发建设的高层住宅，相当于我国商品房。原规定如果没有“房产控制官”许可，外国人不允许购买六层以下公寓，现已取消此规定。三是执行共管公寓，开发商开发建设的高层住宅，购房人应符合HDB规定的条件（即新加坡公民，核心家庭，不可拥有私人房产，家庭月收入不超过10000新元等）。此类房屋仅开发9000余套，目前基本已不再建设。

  2、新加坡房产制度

  2.1  在构建阶梯式住房供应体系条件下实现对房地产税有效征管

  新加坡政府把住房供应提高到保障居住权的高度，构建阶梯式住房供应体系，中低收入人群、大部分居民住房需求通过政府分配为主的组屋制度解决，高收入家庭及外国居民对私人住宅的需求通过市场交易满足。在此基础上，新加坡房地产税实行差异化的税率，对基本的住房需求实施优惠税率，对私人住宅(高端、奢侈住房)实行较高的超额累进税率，而且还通过额外印花税来调控房地产市场，鼓励居民长期持有房屋、抑制房地产的过度交易和投机，不仅为政府筹集了财政收入，也通过差异化的税率设计和实施调控收入分配，促进社会公平和优化资源配置。

  2.2  通过科学的评估机制和申诉机制实现对房地产保有环节税收的有效征管

  新加坡房地产税收体系中的印花税和所得税主要是在交易环节进行征收，而财产税主要是在保有环节进行征收，征税对象为不动产，计税依据是每年由新加坡IRAS内设的房地产评估机构评估的物业年值。新加坡建立了物业信息及时报送制度，确立所有物业的业主向评估机构及时报送物业信息的义务，确保物业信息及时更新和估价全面、真实、准确。业主可以通过IRAS查询到其拥有的物业的年值评估结果，而且可以与周边的房产进行比较。为保证评估结果的透明与公正，设立了纳税人申诉及争议解决机制，业主如果对IRAS做出的房地产年值评估结果存有异议，可按规定提出申诉。同时，为追缴欠税，新加坡创设了指定代理人制度，即主审官可指定欠税人的代理人，由该代理人从应支付给欠税人的养老金、工资薪金或其他报酬中支付欠缴税款，保证税款及时足额入库。

  2.3  建立完善的配套制度是实现房地产税有效征收的基础

  新加坡能实现房地产税收的有效征收，其基础在于完善的配套制度，其房地产税有效征收的三大基础是国有为主的土地制度，中央公积金为主、商贷为辅的可持续双层住房融资体系，和组屋为主、私宅为辅的阶梯化住房供应制度。国有为主的土地制度保证了政府在土地规划、出让和管理上的话语权，保证了政府组屋持续有效供应，覆盖了中低收入人群。新加坡组屋和私人住宅两级市场层次分明，形成了各具特点、可持续的双层融资模式，新加坡《中央公积金法》规定所有公民和永久居民均需缴纳公积金，为HDB建设和居民购买组屋提供融资支持，私人住宅开发及购房贷款主要依靠商业化融资渠道，消费者购买私人住宅，可使用公积金账户余额支付房款、偿还房贷和月供、印花税等费用。对于住房供应制度，新加坡一方面安排保证有限的组屋资源优先满足基本民生需求，通过组屋中的住户设计和各种优先购买政策，使组屋承担不同的经济和社会功能，从而成为社会管理和整合的基础平台。另一方面政府以招标和拍卖的方式转让土地使用权，发展私人住宅市场，满足高收入人群及外国居民的住房需求，形成阶梯式供应体系。正是基于新加坡的土地制度、住房融资体系和住房供应制度，房地产税收的政策容易得到民众的支持，提高纳税人的税收遵从度，从而实现有效征管。

  3、2021年新加坡房产价格

  尽管受冠状病毒(Covid-19)的影响，新加坡房价在冠病期间表现坚韧，去年2020年的私宅价格仍上涨了2.2%。根据市区重建局 (URA)在1月22日公布的完整房地产数据显示，去年第四季价格环比上扬了2.1%，全年同比上升2.2%。

  2020年开发商共售出9982套私人住宅(不包括行政公寓)，而前年的销量为9912套。

  去年的购房需求多数被本地买家推动，占整体私人住宅交易的82%。

  分析师普遍认为楼市增长势头将随着经济反弹而持续下去，2021年的新加坡房价可能取得2%至4%的增长。

  由于现在市面上“库存”新房逐渐消耗，新加坡房价的涨幅有可能高达5.5%。

  近期经济分析师根据最近情况，又预测了一波2021年新加坡的经济数据。

  金融管理局最新发布的最新经济师调查报告 (Survey of Professional Forecasters)，结果比去年年底预测更高了。

  经历过2020年的低谷，新加坡的经济真的要触底反弹了吗？

  报告说新加坡2021年有望增长5.8％，高于三个月前预测的5.5％。

  2020年，经济萎缩5.4%，新加坡房价却上涨2.2%。

  2021年，经济预测增长5.8%，新加坡房价将会如何呢？

  就拿2月份来说，转售价与去年同期相比上升4.4％，而且这已经是新加坡非有地私宅转售价格连续七个月上涨了。

  2021年3月份的转售量环比增长28.9%，共有1662个单位转手，创过去10年来新高，同时转售价格也连续八个月上涨！

  2021年首季新私宅销量达3574个单位，已经高于冠病疫情前的平均水平了！

  4、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  根据环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组撰写并发布的《后疫情时代新加坡房地产行业投资前景及风险预测报告》数据显示，2020年7月至今，新加坡房地产价格已经实现连续四个季度的上涨，并在今年4月份创下近7年来的新高，季度同比增长超过96%。在非繁华地段的商品房一经推出更是受到市场热捧。

  从2020年第二季开始二手商品房取得了大幅度的增长，成交量从933个单位涨到第三季度的3467个单位，涨幅高达271.6%。二手商品房市场中豪华住宅和大型住宅一直深受购房者欢迎，而城市中央区以外地区和一些价格偏低的私人住宅基本上被抢购一空。预计2021年新加坡二手商品房的转售量可能会继续增长5%左右，达10,000-11,000个单位，二手商品房房价也会上涨1%-4%。

  那么，新加坡房地产发展模式呈现什么样的特点？发展历史是怎样？地产税情况如何？下面，环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组回顾了新加坡房地产发展模式、发展史、地产税。

  1、新加坡房地产发展模式

  新加坡的房地产泡沫曾在1997年亚洲金融风暴后破裂。在2005年到2008年中期，新加坡的房地产又一度上涨60%，但在随后的全球金融危机中，该国房价再度大幅跌落。但近两年来，新加坡房地产市场又异常火爆，均价1500万美元的高档洋房以极快的速度和令人惊讶的价格被抢购一空。新加坡楼市价格的基础来源于两个方面：一方面是新加坡的增加居民计划。新加坡现有人口505万，政府规划2030年要达到650万，而这其中要大力吸引投资移民的高资产人士，所以人口的增长是房产市场稳固上涨的刚性需求。另一方面，新加坡是被公认最安全、最具价值的地点之一，新加坡房地产是财富保存与累积的最佳资产，参与分享亚洲增长的全球投资者都趋向于在新加坡设立区域办事处或投资优质房地产，以此来平衡投资组合中高风险的亚洲新兴市场资产。这几年，中国、印度、越南、印度尼西亚有大批人到新加坡买房子，导致房价不断上升。目前，这个岛国与香港正成为世界上楼市最活跃的国家和地区。

  1.1  组屋制度实现了“居者有其屋计划”

  新加坡政府早在1960年便成立建屋发展局，负责解决公共住房问题，并于1964年推出了“居者有其屋计划”。经过近50年的发展，如今新加坡已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了82%人口的住房问题。新加坡的组屋制度将房地产分成相对独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场。因为新加坡82％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的强烈不满。

  1.2  完善的土地制度促进了土地综合利用

  新加坡土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为纯国有和公有两种形式：纯国有土地由作为政府部门所属的土地局掌管；公有土地由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体掌握和使用。目前，纯国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。根据《土地征用法》规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。新加坡采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡住房按照土地使用权分成三类：永久地契、999年和99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓土地使用权限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。

  1.3  “劫富济贫”的房地产税收是调节贫富差距的重要手段

  新加坡房地产税收政策倾向于保护弱势群体，主要有四项：一是不动产税。税率为23%，其计价的认定是以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的5%计，旅馆客房按年总收入的15%计，旅馆餐饮按年总收入的5%计。二是印花税和律师费。税率：不动产转让差价9万元以下为1%，9-15万元为2%，超过15万元为3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为0.15%-0.20%，标的价值在2000万元及以上者，可协商确定。三是开发收益费。变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分50%的开发收益费。四是遗产税。税率按遗留不动产市价估定。不足50万元免税，1000万元(扣除一切许可费用，许可费扣除上限为300万元。)以内5%，以上部分为10%。

  1.4  强大的中央公积金是房地产金融的坚实后盾

  新加坡住房资金来源构成如下：中央公积金局和邮政储蓄银行占80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占20%。目前新加坡中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。新加坡房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为住房发展局以投资政府债券的形式筹集资金。金融机构能够密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务，其经济效益已远远超过住房金融范围。中央公积金制度不但促进了住房问题的尽快解决，还推动宏观经济形成了“高积累-高投资-高效益-高增长”的良性循环，带动整个国民经济的蓬勃发展。

  1.5  严厉的楼市调控成效明显

  虽然新加坡房组屋住房占82％，商业性房地产的价格对居民住房基本没有影响，但新加坡为了保持房地产市场的稳定发展，十分关心楼市。2009年9月至2010年，新加坡政府推出了三轮冷却措施，旨在防止中低端市场出现投机行为，这些措施包括征收新税、提高预付款标准等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私营部门销售大量土地，以进一步缓和房价。2011年1月又推出新政，包括大幅调高卖方印花税和下调房贷上限等措施为房地产市场降温，有效的抑制了私人住宅价格上涨。根据新加坡国家发展部(MND)的有关数据显示，私人住宅价格上涨率开始减慢，并在2009年9月第一组措施执行后持续下降。关于今年新加坡房地产的发展趋势，人们的一致看法是，政府的调控政策只会比以前更严厉，出台的措施也更利民。

  2、新加坡发展史

  新加坡房地产业发展大致经历四个发展阶段。

  2.1  1959年至1964年

  1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，建房速度从原来每年平均建设1000多套提高到10000多套，到1964年底，全国已有40万人住进公共组屋。

  2.2  1964年至1973年

  1964年推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋；1965年创办中央公积金制度，成立中央公积金局，公积金缴费率随经济和房地产业状况不断调整，成为政府调控经济的主要工具。房屋供给继续大量增加，房地产业发展资金逐步得到解决。

  2.3  1974年至1987年

  这期间居民房荒问题逐步得到解决，大量高档公寓在市场上出现。1974年，成立国营房屋与城市开发公司(HUDC)，专门建设大型五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可购买，使中等收入家庭可以购买国家提供的公共住宅。这期间，房屋建设开始向高层化、高密度的方向发展，在满足居民需要的程度上，新加坡住房自有率达到了80%，超过了加拿大(78%)，澳大利亚(76%)，前联邦德国(76%)，英国(71%)和美国(70%)。

  2.4  1988年至今

  随着收入水平和经济的发展，房荒问题得到解决。1987年，政府制定特准住宅产业计划，放开公积金购买公共住宅的范围；1989年7月起，开发局把购房登记制度改为订购制度；自1989年起放开HUDC套房购买对象的限制，居民可以随便购买，但是购房价格与收入相关。购房者受惠范围扩大，房屋质量普遍得到提升。

  3、新加坡地产税

  新加坡国土面积721.6平方公里，总人口561.2万，地少人多，人口密度高。1959年自治初期，新加坡遭遇严峻的“房荒”，住房短缺导致了严重的社会不稳定。新加坡政府于1964年提出了“居者有其屋”计划，并将其定为基本国策。

表1 新加坡自住型住宅房地产税率

  政府将土地使用权无偿划拨给建屋发展局(简称HDB)统一规划建设“组屋”(简称HDB公寓)，HDB根据公民收入水平、申请情况等决定组屋价格和销售对象，并负责组屋后续的管理等工作。1966年颁布《土地征收法》，规定政府出于公共利益需要可强制征地并实行国家规划和建设。经过半个多世纪的发展，新加坡的住房政策目标大致经历了“满足居民居住需求-不断改善居民居住质量-鼓励居民拥有住房产权”三个阶段，逐渐形成了政府供给组屋为主、商品房买卖为辅的房地产市场。目前，新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让和管理上拥有绝对的话语权，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”的阶梯式供应体系，新加坡的居民住房拥有率从1980年的58.8%增长至2019年的90%，其中约80%是组屋，20%是私人住宅，建成了世界上保障范围最广的公共住房体系，被誉为“世界公共住房政策的成功典范”。而且，新加坡政府通过对土地供应进行区分等措施，合理设计征收房产税，鼓励房屋自住，较好地防范了土地投机。

表2 新加坡非自住型住宅房地产税率

  基于既定的住房政策，新加坡房地产税收体系呈现出重交易和保有的特点，主要包括印花税(交易环节)、所得税(交易环节)及财产税(保有环节)三大税种，2017年，新加坡税收总额470亿新元，其中，财产税和印花税收入92.1亿新元，占税收总收入13.9%。

  3.2  财产税

  新加坡对所有不动产都征收财产税，按照物业类型实施差异化税率，可分为业主自住住宅、非业主自住住宅、非居住房屋三种类型，对自用型住宅房地产及非自用型住宅房地产实施累进财产税税率，对其他房地产，如商业及工业房地产，采用10%税率。新加坡政府鼓励居民购房自住，对购买自住房者实行税收优惠，对于高档私人住宅适用高税率。新加坡国内税务局(Inland Revenue Authority of Singapore，简称IRAS)每年对物业年值进行重新评估，结合市场租金变化情况适时进行调整。目前，对自用型房地产实施的累进财产税制度(PPTR)自2015年1月1日起生效，采取7级累进税率，免征额为8000新元。

  自2015年1月1日起，累进财产税制度(PPTR)同时适用于非自用型住宅房地产。对年价值3万新元以上非自住型住宅采用10%-20%的6级累进税率。

  3.3  物业印花税

  新加坡印花税征收范围广，买卖、租赁均需缴纳。买卖环节涉及买家缴纳的买家印花税(Buyer's Stamp Duty)、买房缴纳的卖家印花税(Seller's Stamp Duty)和额外印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)，分别依据买卖合同价格、持有年限、房屋套数实行累进税率，总体呈现“房价越高、持有越短、拥屋越多，税率越高”的特点。买方印花税按照买入价或市场价孰高者进行缴付。自2018年2月20日起，住宅物业及非住宅物业的印花税税率不同，住宅物业的印花税税率最高为4%。

  卖方印花税根据标准从价税税率对转让、分配或转移的财产征收，新加坡政府按照持有年限累进印花税率实现抑制投机的效果，持有年限越短，税率越高。对2017年3月11日及之后购买的住宅用房地产，如果其在持有3年后再进行出售，那么该卖方无需缴纳印花税。如果其在持有3年内进行出售，根据置存期的不同，以销售对价和市场价值中的较高者为计税基础，税率分别为4%、8%或12%。

表3 2018年预算案计划修改后印花税税率

  自2011年12月8日起，新加坡政府还通过调节额外印花税的税率来调控房地产市场，额外印花税仅限于买方，区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对首套房、二套房和三套房及以上实施5%-25%的差异化税率。租赁物业印花税根据已申报的租金或市场租金孰高者，按租契的印花税税率缴付。

  3.4  所得税

  新加坡人在房屋出租和买卖环节皆需缴纳所得税。租赁环节由出租人缴纳，税基为房租扣除财产税、房屋贷款、修缮费、物业费等费用后的余额，整体并入个人所得税应纳税总额，适用0-22%个人所得税率。买卖环节只针对投资炒作的个人征收，一般的房屋交易获益被视为资本收益，无需缴税。投资炒作的认定由新加坡税务局依据房屋买卖的频率、原因、长期持有资产的金融手段、持有时间等多个因素综合判断。

  4、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  新加坡属于外贸驱动型经济，以电子、石油化工、金融、航运、服务业为主，高度依赖美国、日本、欧洲和周边市场，是亚洲“四小龙”之一。COVID-19疫情的暴发及蔓延使新加坡经济深受打击。2020年，新加坡经济增速为-5.4%，创历史新低，其中对外贸易、旅游和零售等领域受疫情影响显著，下降幅度较大；制造业的强劲发展成为新加坡经济的重要支撑。那么，2020年新加坡经济发展现状如何？有哪些特点？环球印象投资分析新加坡事业部多角度回顾2020年新加坡经济发展现状

  1、经济发展受疫情影响严重，多个指标创历史新低

  1.1  经济增速创历史新低，但制造业发展势头强劲

  2020年，按照当前市场价格，新加坡国内生产总值(GDP)为4691亿美元，低于2019年的5107亿美元。从实际GDP看，新加坡GDP全年同比增长-5.4%，为独立以来最低增速。2020年4个季度的增速分别为0、-13.3%、-5.8%和-2.4%。从具体领域看，制造业的快速恢复是新加坡经济发展的重要支撑。2020年，新加坡制造业产值同比增长7.3%，扭转了2019年负增长的趋势，为近3年来的最高增速(详见下表1)。其中，2020年12月，新加坡制造业产值同比增长14.3％，连续2个月取得双位数增长。生物医药制造产业、电子和精密工程产业的稳定发展支撑了制造业的快速增长。2020年，新加坡生物医药制造业、电子制造业和精密工程业产值同比分别增长23.7％、11.9％和10.6％。

  与制造业的快速增长相反，服务业和建筑业产值均为负增长。2020年，新加坡服务业产值同比增长-6.9%，其中只有金融保险业和信息通信业产值保持正增长，同比分别增长5%和2.1%，但均低于2019年7.8%和12%的增速。建筑业产值降幅更大，2020年同比增长-36%。

  1.2  对外贸易大幅下滑，服务贸易降幅大于货物贸易

  一是货物贸易方面。2020年，新加坡货物对外贸易总额为9691.1亿美元，同比减少5.2%，为近年来第二大降幅(见下图1)。其中，货物出口同比下降3.2%，进口同比下降7.4%。由于油价下跌，石油贸易同比下降31%，非石油贸易则小幅增长了0.7%。5月贸易额仅为679.4亿美元，为年度最低值；12月贸易额最高，达864亿美元。与2019年各月度相比较，2020年除了2月和3月保持增长，其他月份均为负增长，其中5月降幅最大，达23.9%(见下图2)。2020年，新加坡的主要出口市场为美国、韩国、日本、中国台湾、欧盟、泰国、马来西亚、中国、中国香港和印度尼西亚，贸易额分别同比增长38.3%、27.2%、26.1%、15.5%、8.8%、6.8%、-0.7%、-8%、-15.1%和-16.4%。

  二是服务贸易方面。根据新加坡贸易与工业部公布的数据，2020年，新加坡服务贸易总额由2019年的5800亿美元减少到2020年的4970亿美元，降幅为14.3%。其中，服务贸易出口额和进口额分别下降12.7%和16.1%。

  1.3  旅游业发展基本停滞，入境游客数量创新低

  受疫情影响，2020年，新加坡旅游业发展基本停滞，全年共接待入境游客274万人次，同比减少85.7%，为近年来最大跌幅，入境游客数量创历史新低。入境游客主要集中在疫情暴发初期的2020年第一季度，达266.12万人次，占全年入境游客数量的97.12%，其中2020年1月为168.81万人次，占全年入境游客数量的61.61%(见下页图3)。在新加坡疫情集中暴发及政府采取禁止入境措施后，其旅游业发展基本停滞。在入境游客大幅度减少的同时，新加坡的旅游收入也大幅下降。根据新加坡旅游局公布的数据，2020年前三季度，新加坡旅游收入为44亿新元，比上年同期下降78.4%。其中第一季度的旅游收入为40亿新元，占前三季度总收入的90.91%；酒店住宿收入是旅游收入的重要组成部分，平均房价由第一季度的215新元减少至第三季度的145新元，酒店客房收入由第一季度的6.873亿新元增加至第三季度的9.63亿新元。

  1.4  零售额持续下跌，为历史最差表现

  根据新加坡统计局发布的数据，2020年，新加坡零售额同比下降15.3%，是自1985年有记录以来的最低年度增速，其跌幅是2009年金融危机和1998年亚洲金融危机的两倍。其中，2020年12月，零售额同比下降3.6％，连续23个月下跌。主要原因是受新加坡为防疫实施的阻断措施、入境游客数量减少及更多人居家时间增加等因素影响，非必需品的消费大幅减少。如食品和酒精的销售额减少39%；化妆品、洗漱用品和医疗用品的销售额减少30%；百货商品的销售额减少26%。同时，因居家办公趋势日益显著，计算机与电信设备及家具与家庭用品的销售额同比分别增长20.8％和25.3％。

  2、多措并举，保障经济稳定发展

  2.1  多次追加预算保障经济发展

  2020年2月以来，新加坡政府相继出台实施了4个财政预算案以支撑经济发展，缓解疫情的影响。4个预算案金额达929亿新元，约占其GDP的20%。2020年，新加坡的整体财政赤字进一步扩大至743亿新元，占GDP的15.4%④。4个财政预算案分别以团结、韧性、同舟共济和坚毅向前为主题，旨在保障企业正常运营和国民就业及稳定经济发展，如重点支持受疫情影响较大的航空业和旅游业等产业发展、给予企业薪金补贴等。

  2.2  积极实施自由贸易中心战略

  新加坡致力于将本国打造成全球自由贸易中心，积极签署多双边自由贸易协定，抢占自由贸易制高点。目前，新加坡签署并已经生效的自由贸易协定达25个⑤。2020年，新加坡继续实施自由贸易战略。

  首先，在多个国际场合呼吁维持开放的多边贸易体制。如2020年9月，新加坡外交部部长维文在联合国大会发表国家声明时指出：维持一个开放、以规则为基础的多边合作与贸易机制是非常关键的，坚持保护主义和单边行动“最终只会适得其反”。

  其次，签署多个自由贸易协定。一是签署《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)。2020年11月15日，新加坡签署RCEP。新加坡总理李显龙表示“：RCEP以东盟为主轴，集合一些秉承多元化主义的国家，促成全球最大规模的自贸区。它标志了我们维持开放和互联互通供应链，以及促进更自由且更密切的相互依存关系的集体承诺，尤其是在一些国家面对新冠肺炎疫情之际向内转，并受到保护主义压力时具有特殊意义。它让所有参与国在彼此的成果和繁荣中有更大的相关利益，同时有助于强化区域和平及安全。”RCEP的签署将对新加坡在服务贸易和港口服务领域产生积极影响，该协议生效后将有利于促进其出口贸易的恢复发展。二是与英国签署自由贸易协定。2020年12月10日，新加坡与英国签署自由贸易协定。根据该协议，新加坡84%出口到英国的商品将实现“零关税”，剩余16%的商品将于2024年11月实现“零关税”，免关税优惠将涵盖其余商品②。这将进一步促进新加坡与英国的贸易合作，加快新加坡经济的恢复发展。此外，2020年8月，新加坡还参加了《跨太平洋伙伴全面进展协定》(TPP)委员会第三次会议；12月，新加坡启动了与中国双边自由贸易协定升级的后续谈判。

  2.3  全面促进旅游业恢复发展

  一是发放旅游消费券推动国内旅游复苏。2020年8月17日，新加坡实施名为“重新探索新加坡”的消费券计划，新加坡政府拨出3.2亿新元作为新加坡公民可使用的旅游消费券以在疫情期间推动国内旅游。新加坡公民可利用“旅游抵用金”支付在国内旅游的消费。二是积极探索恢复入境旅游。随着疫情防控取得显著成效，新加坡逐步放开入境限制，着力促进入境旅游业的恢复和发展。如2020年11月6日起，新加坡单方面解除对中国和澳大利亚维多利亚州的入境限制，中国旅客可到新加坡正常旅游，核酸检测呈阴性的游客抵境后无须隔离，但须遵守防疫措施。2020年6月，中国与新加坡启动“快捷通道”安排，有限度地恢复必要的公务和商务旅游，允许两国人民往返新加坡及中国上海、天津、重庆、江苏、浙江和广东等6个省市。此外，新加坡还单方面放宽了对越南、文莱和新西兰等国的入境旅游限制。

  3、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  根据环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组撰写并发布的《后疫情时代新加坡房地产行业投资前景及风险预测报告》数据显示，2020年第三季度，新加坡国内生产总值(GDP)同比下降5.8%，而全年预估降幅为6%至6.5%左右。自2020年第三季度防疫阻断期结束后以来，人们发现购房活动量激增，这表明新加坡房地产市场上的“新冠阴云”正在逐渐消散。在疫情最为严重的时期，各大发展商为防止新冠病毒传播纷纷关闭了展示厅房，看房活动也遭到禁止。

  新加坡私人住宅的销售量下降了37.6%，从2020年第一季度的4,269套减少到了2020年第二季度的2,664套。2020年上半年，私人住宅的整体价格下跌了0.7%。公共住房市场也表现不佳。2020年第二季度，组屋转售交易量季度环比下降逾40%，低至3,426套。

  出人意料的是，6月份新房销售量与上月相比激增了100%以上，达到了近7年来的最高水平。此后，人们积极购房的势头又持续了四个月的时间。第三季度，组屋市场上的转售公寓价格环比上涨了1.5%，这一结果令市场观察人士感到大为震惊。

  随着2020年结束，环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组回顾了2020年新加坡房地产市场现状，并对2021年新加坡房地产发展趋势做了预测。

  1、私人住宅市场

  系统内仍在流通的充足流动性将对新加坡住宅市场产生持续性的提振作用。为了应对此次疫情造成的破坏性影响，世界各国政府和央行已经制定了全面的财政计划和刺激方案。

表1  2020年新加坡房地产统计数据

  大规模量化宽松计划带来的大量资本正在流向海外金融系统和全球房地产市场。最近几个月内，由于借贷成本降低，现金充裕的买家一直在寻找合适的房产。

  去年6月，防疫阻断时期结束后，房地产市场“重现生机”：物业交易总量(不包括执行共管公寓)飙升了164.5%，从2020年第二季度的2,664套猛增至2020年第三季度的7,047套。

  我们预计2021年的需求将保持一定的弹性。尽管疫情肆虐，但关键基本面仍未受到负面影响，因此我们会继续看好新加坡房地产市场的长期前景。举例来说，新加坡有利于营商的环境、卓越的医疗设施和教育标准、安全港的超然地位和政治稳定性将继续吸引全球的投资者。

  由于人们对研制疫苗的信心正在逐步提升，新加坡也进入了重启的第三阶段，买家的情绪可能会进一步改善。我们预计，2021年整体房价将进一步上涨1%至4%，同时私人住宅交易量或达到19,200至21,200套，略高于2020年的水平(见图1)。

  1.1  新售房产

  与2019年和2020年相比，预计下一年推出的新项目数量将会减少。2021年上半年，市场上可能会推出约20个新开发项目。

  相比之下，上一个集体销售周期(2018年和2019年)取得了惊人的业绩，每半年都有25至30个左右的住宅项目推出。然而，2020年上半年仅推出了大约15个项目，这是因为在防疫阻断期间，所有样板房均被关闭。

图1 新加坡私人住宅市场整体情况

  由于大多数大型项目已经在过去两年内启动，预计2021年开始动工的项目数量将有所减少。在2017年至2018年期间，市场上达成了多笔大规模的土地交易，但人们利用这些土地推出的项目数量已经接近峰值，预计从2021年开始将逐渐减少。

  自政府从2018年7月开始执行新的降温措施后，集体销售的房产数量几乎已完全归零。政府还调整了私人住宅建设用地的供应量。过去两年内，为了适应充满不确定性的经济前景和持续增长的需求，政府土地销售(GLS)项目释放了一批保留的土地以维持适度的单位供应量。

  从2021年上半年的政府土地销售项目的已确认清单来看，市场上将推出约1,600套房产，低于2019年上下半年推出的1,700套至2,000套，以及2018年上下半年推出的约2,700套。在市场上增加新的供应之前，供应量的减少和间隔性释放的土地可以让目前的项目清理更多的库存。

  2021年即将推出的大型项目包括鑫悦府(Normanton Park)、Park Nova(前Park House)、Klimt Cairnhill(前经禧楼)、前盛捷良苑(Liang Court)、Midtown Modern以及尔卫民路(Irwell Bank Road)的建设项目。其他即将推出的大众市场项目包括堪培拉(Canberra)、芬维尔(Fernvale)和巴西立(Pasir Ris)的政府土地项目。

  2021年，新住宅价格下跌的可能性较低。随着经济前景好转，市场情绪将有所改善。虽然某些项目可能会继续受到近期出台的购买选择权(OTP)重授限制政策的部分影响，但其他项目可能会受益于因可选地段供应减少而产生的稳定需求。

  我们预计新住宅价格可能会继续以2%至5%的幅度加速上涨(见图2)。2021年可能售出9,000至10,000套新住宅(不含执行共管公寓)。

  1.2  转售房产

  过去几个月内，有种种迹象表明转售房产重新引起了房地产市场的兴趣。自政府从2018年开始执行新的降温措施以来，转售住宅的需求和价格一直处于低迷的状态。因此，最近二级市场上购买活动增加的势头将燃起业主的积极情绪。

图2 新加坡新私人住宅销售量（不包含执行共管公寓）

  转售住宅市场上取得了幅度较大的季度环比增长，从2020年第二季度的933套增至2020年第三季度的3,467台，其增幅高达271.6%。在2020年第三季度，转售住宅销售量在总销售量中所占比例也相对较高，为49.2%，而上一季度仅为35.0%。

  二级市场上的豪华型住宅和大型转售住宅一直很受欢迎。大众市场和城市边缘地区的廉价私人住宅也已被抢购一空。

  我们预计，2021年转售住宅的需求量可能会继续适度增长5%左右，达到10,000至11,000套之间(见图3)。2021年，这类房产的价格可能会上涨1%至4%。

  1.3  私人租赁房产

  与其他房地产市场相比，私人租赁房产市场可能是在此次疫情中受到了“最严重损害”的市场之一。租赁价格增长暂时陷入停滞，而今年的需求仍然不温不火。

  由于政府正在实施严格的边境管制和旅行限制政策，外籍人士的数量减少了。此外，政府还为当地雇员提供了大力支持，因此与外籍人士相比，本地居民被裁员的可能性较低。近几个月来，在新加坡工作的外籍人士的失业率一直在上升。在就业形势越发严峻的情况下，新增加的外籍职工人数已大幅减少。

图3 新加坡私人转售住宅市场（不包含执行共管公寓）

  虽然有效疫苗和恢复航空旅行的前景可能会对租赁市场产生一些支持作用，但2021年的就业人数增长可能依然缓慢，其中上半年的情况更是不容乐观。

  服务业和休闲业是外籍人士求职的主要来源，但这些行业可能需要更多的时间才能恢复元气。然而，外国专业人员和高技能工人或许可以保住原本的职位，特别是在高速增长领域以及正在经历数字化转型的企业中，这类人才往往很受重视。

  2021年，物业出租量可能在85,000和95,000套之间(见图4)。持续增加的已完工住宅数量和宏观经济不确定性可能会对租金产生一定的下行压力，因此2021年的租金波动幅度可能会在-1%至2%之间。

  2、组屋市场

  2.1  转售房产

  2020年，转售组屋市场的亮眼表现令市场观察人士相当震惊。尽管疫情十分严重，组屋供应也在持续增加，转售组屋房产的价格在2020年第三季度依然实现了1.3%的季度环比上涨，而上一季度仅小幅上涨了0.3%。与去年同期相比，有更多的组屋以更高的价格转手。

图4 新加坡私人住宅出租量（不包含执行共管公寓）

  防疫阻断期结束后，有众多买家争先恐后地回到了组屋市场。人们对转售组屋的需求仍然强劲。在连续的四个月内，市场上共达成了2,400多笔交易。

  市场复苏可归因于政府在过去两年内，为新加坡公民加强住宅可负担性，同时提升老旧组屋的吸引力而进行的一系列政策改革措施。

  尽管公寓的供应量持续增加，并有较多组屋项目进入了为期五年的最低入住期(MOP)(见图8)，但这类房产的价格依然保持着稳定。由于近期预购组屋(BTO)新启动项目的工期很长，部分需求已经转移到了转售物业市场。由于11月份动工的预购组屋项目完工期预计会持续较长时间，那些急需住宅的夫妇可能会在未来几个月内转向转售物业市场。

图5 截至2020年第三季新加坡私人住宅物业(不含执行共管公寓)的预期完工数量

  宏观经济不确定性和疲软的就业市场可能会导致更多家庭把住所降级为组屋。因此，我们预计组屋转售量可能会上升3%至5%，达到24,000至26,000套(见图6)。由于需求增加，转售组屋的价格可能会持续提升2%至5%。

  2.2  组屋租赁房产

  考虑到不利的就业环境和旅行限制，2021年的租房需求可能会放缓，尤其是有更多的组屋进入最低入住期(MOP)并获得出租资格后，市场上很可能产生供过于求的现象。

表2 新加坡租屋市场统计数据

  尽管如此，某些地区的组屋仍相当抢手，特别是位于工业区附近的住宅。许多雇主仍在寻找合适的住宅来用作安置员工的宿舍。

图6 新加坡组屋转售房产市场

  此外，鉴于未来几个月内，一些外籍人士的住宿预算可能会减少，他们的住所也可能会从私人住宅降级为组屋。一些以单身人士为主的外籍人士可能愿意租下成色较新的组屋，尤其是城市郊区地段的组屋。

图7 新加坡组屋租赁市场

  我们估计，明年整体租金可能会小幅上涨3%(见图7)。从航空出行完全恢复的速度来看，2021年的组屋出租量可能会达到42,000至44,000套。

  3、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡各行业投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

  当前，巴基斯坦依然深受新冠肺炎疫情困扰。今年1月9日，巴基斯坦发生建国以来最大规模停电，80%地区陷入停电状态。那么，2021年巴基斯坦电力现状如何？巴基斯坦电力缺口有多大？近年来，巴基斯坦有哪些电力建设工程项目？环球印象投资分析巴基斯坦事业部能源电力课题组根据对巴基斯坦多年的市场调研经验，系统的总结了2021年巴基斯坦电力现状、缺口及主要电力建设工程项目。

  一、2021年巴基斯坦电力现状

  1、巴基斯坦电力需求侧现状及发展分析

  根据环球印象投资分析巴基斯坦事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年巴基斯坦电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，2018-2019年度巴基斯坦电力消费总数为10.4万GWh，过去5年电力平均消费增长率为5.7%。电力消费中居民用电占比51%，工业用电占比24%，商业用电占比8%。其中居民用电户数为26763947，用电消耗总量为52889GWh，电力入户的人均用电为1976KWh/年/人。根据2017年巴基斯坦人口统计数据，户均人数约为6.45人，计算接入电网全国人口数约为1.7亿，占总人口比例83%。2018-2019年度国家人均消费电量为679KWh/年（世界平均为3081kWh/人/年）。

  根据IMF预测，巴基斯坦GDP增长率会在2024年达到5%，并以此增长率持续到 2047年。巴基斯坦国家输配电公司按照3 %-4.5%、4 %-5.5%、5 %-6.5%的3个增长假设，参考2 019年及之前实际需求数据，对巴基斯坦2 020-2047年的电力需求做出了预测。预测结果显示，在经济正常条件下（G DP增长率4 %-5.5%），2020-2047年平均电力需求增长为4.8%，高峰期需求平均增长为5 .1%。其中 2036-2040年为增长峰值，年平均电力需求增长为6.1%。预计到2047年，巴基斯坦电力消耗总量为2018年度的5倍。根据输配电公司预测显示，巴基斯坦工业用电比例将在2035年成为主要用电部分，并在2047年增长到40%。

  根据以上数据可知，巴基斯坦电力需求目前仍然集中在居民用电侧，工业用电比例远低于同类发展中国家。巴基斯坦居民侧电网接入率已经到达 83%，虽然低于中国同期水平，但并非显著短板，剩余部分居民电网的接入不会对整体电量消费有大的影响。巴基斯坦工业电力需求的发展缓慢反向限制电力行业发展，将会迟滞电力项目的开发节奏。吸引工业侧投资，提高工业用电比例是未来巴基斯坦政府的主要推动方向，政府已经就此制定了优惠产业政策，此举将有利于中国国内有产能转移需求的工业产业向巴基斯坦转移。

  2、巴基斯坦电源点现状及发展分析

  2019年，巴基斯坦装机总量为3 8375GWh，其中火电占比6 6%，水电占比2 5%，新能源（含生物质）占比5%，核电占比4%。过去5年电站总装机增长率为7 .56%。2 018-2019年度国家所有电厂的平均发电效率为 42%，其中水电在过去 5年综合利用效率为50.9%，火电（含核电）综合效率为52%，新能源为25.8%。

  已经颁发政府兴趣函（LOI）阶段以上的项目如果全部按期投产，那么电力将在2 020年开始出现富余（1950MW），富余量在2021年达到高峰（5120MW），而从2025年开始电量将再次出现短缺，到2030年预计电力短缺量达到11710MW。

  根据巴基斯坦国家输配电公司IGCEP2047规划草案， 2 0 2 0 -2 0 3 0年，巴基斯坦新能源（风电+太阳能）装机比例将从4%迅速提升至3 1%，10年内新能源装机增加总量24034MW；LNG电站将在2028年后开始逐步增加，持续到2042年总增加装机为23576MW，平均每年装机1 571MW；进口煤电站从2 024年开始将全部停止建设。需要特别强调的是，进口煤电站项目在2 024年基本停止建设后，政府计划在2 033年开始加大本地煤电站项目的建设，2 033-2040年本地煤电站项目计划新增装机总量23785MW，但是在此期间水电项目新增为0MW。

  综上所述，从当前电源结构上看，2019年巴基斯坦电源结构基本合理，但是电厂利用效率明显偏低。水电在巴基斯坦电量采购上属于全消纳，因此 50.9%的高效率证明了巴基斯坦水资源丰富的优势，巴基斯坦水电电厂发电效率在过去从2013年的55%降低到了2018年的40%，同时也说明了巴基斯坦水库多年调节不足，未能有效合理利用水资源。巴火电利用率远远低于中国，主要原因是消纳的不足，近3年平均13%的装机增长率远远高于年均5.7%的需求增长率。在同步发展增长率的基础上计算，巴基斯坦电力需要到2025年才能达到供需平衡。

  从电源建设方面来看，2020-2030年是巴基斯坦新能源（风电+太阳能）电站市场爆发期；随着燃气短缺问题的逐步解决（巴基斯坦2 020年开始增加大型L NG接收站建设），2 026-2040年将是L NG电站建设高峰期；随着国际金融机构对于燃煤电站停止支持，IGCEP中设想的20 33-2040年本地煤替代方案有很大可能无法达到，极有可能也会以水电发展来代替本地煤能源；水电作为清洁稳定能源，在此后每年都将有持续稳定的项目建设。

  3、巴基斯坦输配电现状及发展分析

  巴基斯坦国家干网输电线路等级为 500KV和220KV，输电容量为53920MVA，变电站容量（含配电侧）为105975MVA。国家干网利用效率为65.85%，属于比较合理区间。因此目前的输电线路建设应集中在新的电源点的送出侧。根据巴基斯坦电力需求增长率5.7%推测，2024年后国家干网利用率将达到87%以上，现有干网需要在2024年左右完成升级。按照巴基斯坦项目执行工期计算，2 020年，巴基斯坦将开始对电网进行大面积改造或者新建招标。2024年之后，巴基斯坦国家电网建设将以新接入电源网线为主，500KV及以上等级输变电系统将会成为建设主流。

  巴基斯坦现有两个主要配电公司，分别为国家国家配电公司和卡拉奇电力公司。按照电力市场划分，132KV及以下部分由配电公司负责。巴基斯坦2019年平均电费为国家配电公司11.2美分，卡拉奇电力公司9.3美分。巴基斯坦国家电力管理局2 018-2019年度报告显示，巴基斯坦配电总亏损为 8.87亿美元，其中技术性亏损3 .24亿美元，非技术亏损5.63亿美元。巴基斯坦输配电总损耗率为16.78%，输电侧损耗约2.78%，配电侧损耗约为14%。2014年世界银行统计的全球输配电线损率为8.25%，中国线损率已经控制到了5.5%左右。巴基斯坦政府有计划在2047年将线损降低到9%以下。巴基斯坦输配电领域最大的问题是线损，也是造成巴基斯坦电力三角债的根本原因。通过智能配网的改造，政府可以降低配电侧线损8 .8%左右。在技术端，巴基斯坦国家干网仍以2 20KV输电为主，2 20KV公里数达10000公里，干网的电压升级将利于输配电线损的降低，可以降低约1.5%线损率。

  4、巴基斯坦电力行业的机遇与风险

  发电侧面临未来5年的平衡期，在此阶段的电力开发将会面临迟滞的问题。由于中资企业在巴基斯坦近五年的电力投资集中性，巴基斯坦政府为了降低外汇压力，可能会一揽子地压低已投产电站的收益率，当地独立发电厂（IPP）已经发生此种情况。为了保持良好的投资环境，政府可能会考虑其他的远期收益补偿（如延长运营期）。

  根据巴基斯坦政府在2020年气候变暖会议上的承诺及IGCEP2047草案规划，巴基斯坦政府有可能会将2030年新能源比例提高到 30%。在此情况下，巴基斯坦新能源领域会随着全球市场一起在未来 10年迎来爆发期。同时，为了保证结构电源稳定性，巴基斯坦政府必然要开发大型水库大坝的建设，从而提高水电整体出力。考虑巴基斯坦丰富的水资源，在可预见2047年之前，巴基斯坦水电市场将会是一个稳定发展的领域。纵观发展中国家的能源结构，火电是能源调节的基础，在燃煤电站开发受限的环境下，巴基斯坦必然会加大燃气电站的建设，同时对老旧机组进行升级改造，此类项目将在2028年以后迎来稳定的增长期。

  输配电侧目前属于整体升级阶段。对于国家输电线路，一方面是新建电源点的送出，另外一方面是骨干网的升级，其中骨干网的升级将在2 025年达到高峰，将为电网建设类项目带来良好的发展机会。对于配电侧，近两年巴基斯坦已经启动了对伊斯兰堡和拉合尔两大城市的智能化升级，预计在 2025年之后能够在试点效应下进一步扩大。配电领域是巴基斯坦潜在重要市场，但是由于配电面临着多点的复杂性，外国 EPC承包商会受到限制，但对于配电设备厂家来说是已经可以预见的机遇。目前巴基斯坦对于本国厂家保护不足，导致大部分设备采购仍以进口为主。随着政府认知的改变以及工业的发展，相信巴基斯坦会很快制定对本国厂家的保护政策（如国内采购优惠），这对于中国厂家产能转移会带来一定机遇。

  二、巴基斯坦电力缺口

  由于巴基斯坦严重缺电，随着夏季的到来，巴基斯坦的电力短缺已经超过2500兆瓦，并且开始停电三到七个小时。

  据消息人士透露，拉合尔电力供应公司(LESCO)面临490兆瓦的电力缺口。目前全国耗电量已达到16000兆瓦，而产量仅为13500兆瓦。

  三、巴基斯坦电力建设工程项目

  1、巴基斯坦默拉直流输电工程项目

  默拉直流输电工程肩负着促进巴基斯坦南部电源基地开发、满足拉合尔及巴基斯坦北部用电负荷增长需求的使命。工程于2018年12月开工建设，在巴基斯坦第二大城市拉合尔和第六大城市卡拉奇附近，分别建成两座±660千伏换流站，以及横跨信德省和旁遮普省、途经8个地区的886千米直流输电线路。工程额定输电容量400万千瓦，每年可输送电量超过300亿千瓦时。工程建成后可为当地约1000万户家庭提供稳定、优质的电能，极大地促进巴基斯坦经济发展和民生改善，对推进中巴经济走廊可持续发展、深化中巴能源合作具有重要意义。

  2、中企承建的胡布燃煤电站项目

  胡布电站是中巴经济走廊优先实施项目，预计总投资19.95亿美元，采用中国银团融资，由国家电力投资集团公司（简称国家电投）子公司中电国际和巴基斯坦胡布电力有限公司分别按74%、26%的股比进行开发和建设。项目建设内容主要包括电厂和专用煤码头，规划总装机容量1320兆瓦，项目建成投产后每年可供应电力90亿度，满足400万巴基斯坦家庭的用电需求。

  3、巴基斯坦卡西姆港燃煤电站PPP项目

  卡西姆港燃煤电站项目位于巴基斯坦卡拉奇市东南方约37公里处卡西姆港口工业园内，紧邻阿拉伯海沿岸滩涂。卡西姆工程包括电站工程、电站配套的卸煤码头及航道工程，电站设计安装2台660MW超临界机组，总装机容量为132万千瓦，年均发电量约90亿度。卡西姆工程总投资约20.85亿美元，以BOO模式投资开发。

  四、环球印象巴基斯坦事业部简介

  环球印象巴基斯坦事业部成立2010年，分部分别设在伊斯兰堡、拉合尔、卡拉奇，总雇员超过500人左右。旨在对巴基斯坦投资环境、巴基斯坦各行业进行市场调研，撰写并发布有关巴基斯坦各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象巴基斯坦事业部总计撰写并发布巴基斯坦投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被巴基斯坦政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象巴基斯坦事业部热忱欢迎赴巴基斯坦投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询巴基斯坦相关投资政策、巴基斯坦热门投资行业、疑难问题。

  近十年来，巴基斯坦的房地产业经历了大起大落。以前，投资房地产时涉及高度的不确定性。人们对他们的投资未来是否会产生利润感到怀疑和不确定。这种不确定性主要是由于巴基斯坦不稳定的经济状况。那么，2021年巴基斯坦房地产市场投资现状如何？有哪些政策规定？环球印象巴基斯坦事业部建筑房产课题组根据在巴基斯坦多年的市场调研经验，系统的分析2021年巴基斯坦房地产市场，巴基斯坦房地产投资及巴基斯坦房地产政策。

  一、2021年巴基斯坦房地产市场投资

  根据环球印象巴基斯坦事业部建筑房产课题组撰写并发布的《2022-2026年巴基斯坦房地产行业投资前景及风险分析报告》预测目前巴基斯坦城市住房缺口是80万套，缺口以每年30万套的速度增长。而拉合尔、伊斯兰堡、卡拉奇将是巴基斯坦住房需求最为强劲的区域，并且发展趋势正由城市中心转向环境更佳，更易于规划的城市周边区域。就卡拉奇而言，2016年其主要区域的房地产价值增幅达到了26%。

  随着巴基斯坦新的税收法的颁布，房地产市场变得越来越规范，海外投资者也正投入越来越多的关注。

  巴基斯坦人口主要集聚于城市与城市周边，且聚集于三大区域：(1) 伊斯兰堡、拉瓦尔品第、白沙瓦地区；（2）拉合尔、费萨拉巴德、木尔坦地区；（3）卡拉奇、海德拉巴地区。作者：CPEC_TALKhttps://www.bilibili.com/read/cv8402868出处：bilibili

  大型开发商较少，大型开发商主要以开发大型社区，类似于国内的开发区，做好配套，卖地为主；而大多数的开发商以开发单栋或者几栋别墅的小型私人公司或者个人为主。

  对于单纯地产开发而言，巴基斯坦三大区域各有优势，尤其是现今卡拉奇区域的房地产业发展最为迅速。但对于中资投资开发而言，伊斯兰堡与拉瓦尔品第地区是聖福林团队认为最有潜力也是最为安全的投资区域。原因如下：

  1. 中巴经济走廊带来使得首都政治、文化、经济功能越发凸显；

  2. 政府及军方中枢，政治局面最为稳定，居民文化层次较高，中产以上收入人群广泛；

  3. 伊斯兰堡区域四季气候最佳，宜居程度远高于炎热的卡拉奇区域以及拉合尔区域，是目前巴基斯坦乃至阿拉伯国家居民喜爱的居住地之一，巴基斯坦各大城市的富人对于伊斯兰堡区域附近的地产项目关注度极高。

  4. 新机场建设以及中巴经济走廊建设带来新的发展区域空间，多达200平方公里的新城区。

  巴基斯坦是一个国穷民富的国家，国民消费力极强；同时社会两级分化严重，贫富差距极大，富人购买力及购买欲很强。

  巴基斯坦是一个穆斯林国家，禁酒、女性较少出门，全民娱乐活动及娱乐场所有限，因此家庭住宅成为巴基斯坦国民最为重要的场所。同时，相对高端、相对封闭性的娱乐场所及休闲场所拥有极大潜力。

  巴基斯坦当前城市规划相较而言比较落后，房屋建设质量及设计水平同样比较落后，房屋配套匮乏，道路设计不合理。由此，巴基斯坦社会对新住宅、新社区诉求强烈。

  巴基斯坦大城市的家庭结构从过去家族式的三世同堂十几口口甚至二十几口一家向二世同堂的六口至八口一家转变，对新型中等户型住宅（别墅、公寓）的需求越发强烈。

  围绕着新机场以及中巴经济走廊建设而即将兴起的首都新城区域，巴基斯坦新型住宅地产具备巨大的空间，同时具有巨大的商业价值及潜力。作者：CPEC_TALKhttps://www.bilibili.com/read/cv8402868出处：bilibili

  由于COVID-19封锁，全国停产75天后，6月开始恢复生产。美国最大的汽车轮胎制造商通用轮胎橡胶公司宣布，2020年第一季度的净销售额增长了42%，而去年同期为32亿。销量的增加也可能是由于政府努力减少轮胎的非法进口。

  过去一年，它的销售额也出现了显着增长，10月份的月销售额创下了历史新高。这些工厂向消费者交付了5.73吨水泥。10月份国内市场的消费量也增长了15.8%，达到485万吨，高于今年10月份的819万吨。对于出口数据，注意到从2019年10月的784,433吨增加到2020年10月的875,266吨，增长了11.58%。一季度水泥销量1930万吨，同比增长19.3%。

  作为巴基斯坦经济主要组成部分的另一个主要行业，即通信，政府已宣布推出2020-2023年频谱战略，由于需求增加，这将帮助商业电信公司规划其网络投资。巴基斯坦的移动数据使用量从2017年的160%增加到69PB，到2018年底达到128PB。到2018年底，数据使用量从2016年的0.34Gb/月增加到1.75Gb/用户/月.

  2020年10月，出口比前一个月增长10.5%，增幅再次达到1.96亿美元至21亿美元。然而，2020年10月的进口额下降了15%，达到37亿美元，与前一个月相比减少了6.47亿美元。

  二、巴基斯坦房地产政策

  1、外国投资人是否可以在巴基斯坦获得土地？

  巴基斯坦对外国投资人获取当地土地持开放态度。目前巴基斯坦在外国投资人获取商业性、经营性用地方面没有专门的法律规定，仅要求非当地居民企业在巴拥有房地产必须经内政部批准。而外国投资人在当地设立的子公司被视为巴基斯坦本地企业，故通常情况下在巴基斯坦设立子公司获取土地时，无需获得内政部审批。

  在政府参与的PPP项目中，土地可能由政府提供，但多数情形下还是由投资人自行取得项目用地。如果涉及到征用私人土地，政府可以依据1894年《土地征用法》（LandAcquisitionAct,1894）为公共目的而征用私人土地。但1894年《土地征用法》规定的土地征用程序和赔偿机制极为复杂，包括漫长的异议听证机制等。因此，即使是大型的基础设施项目，政府通常也会要求投资人自行负责获取项目用地。

  需要注意的是，根据巴基斯坦法律，巴基斯坦没有绝对私有土地的概念，所有土地的绝对所有权属于政府，私人的土地财产权只是租赁权，土地租期最长99年。因此，外国企业在巴基斯坦“买地”，其实也是买的长期租赁权。且根据《财产转让法》第14条的禁止永久保留规则，即在合同中不得约定，土地租赁合同到期后生效的未来利益，不得约定土地租赁合同到期后自动续期以实现永久获得土地。但该法第18条对这一规则规定了一种豁免的情形，即如果可以证明永久转让符合公众和多数人的利益。

  2、土地交易需要注意哪些法律问题？

  1)土地权利必须进行登记

  巴基斯坦土地登记采用地契登记制度，土地权属以地契（titledeed）方式记录，并以登记为准。1882年《财产转让法案》第54条明确规定，出售契约未经登记，不得进行所有权转让。1908年《登记法》更加细化了登记要求，土地权属转移相关法律文件在签署之日起四个月内需向登记官缴费登记，否则文件自动失效。

  在本所接触的相关项目中，曾有中国公司签署土地租赁协议后未及时登记，直到项目融资阶段需要进行法律尽职调查时才发现该问题，该公司不得不重新签署土地租赁协议，而重签协议需要再次缴纳印花税，从而导致重复缴纳了20多万美元的印花税。

  2)土地权属转让须以书面协议方式进行

  土地交易必须通过书面的、合法有效的协议进行。1882年《财产转让法》明确要求所有权转让必须是在相互理解转让条件的基础上通过正式和合法的所有权转让合同进行，该合同将包含交易双方的信息、标的、转让流程、价格以及其他基本条款。

  3)土地转让文件的印花税

  根据1899年《印花税法》，土地等不动产交易过程中的交易文件应缴纳印花税，应缴纳印花税的交易文件包括但不限于以下文件：不动产相关协议的备忘录；租赁协议；转让文件；产权转让证书。即无论是土地出售、出租和抵押均需要缴纳印花税。

  此外，印花税缴纳主体是“签发、制作或签署该契据的人“。《印花税法》第62条规定，凡在未缴纳印花税的文件上签字的主体须负责任。责任金额由省级政府每一财政年度根据本地实际情况修订。也就是说在土地相关协议上的签字人可能会承担个人责任。

  虽然不缴税不影响交易的有效性，但未贴足印花税票的交易标的公司将面临被扣留、查封和强制征税，并处以应纳税额10倍以下罚款的严重法律后果，与此同时，在相关协议上签字的个人也会承担相应的法律责任。

  4)土地尽职调查应重点关注哪些内容？

  巴基斯坦的土地登记采用地契登记制度而非政府统一登记制度，土地核查难度非常大。虽然巴基斯坦地契登记制度要求土地交易文件必须登记，却没有全国的统一土地登记信息可供查询。也就是说，土地购买人不可能依靠告知土地登记部门地块的位置查询到土地的信息，而必须是提交土地出让人提供的登记文件到土地登记部门去核实。该制度起源于1882年的英国殖民时代，年代久远，部分土地交易文件和登记文件遗失严重，对于新的投资人来讲土地登记核实的难度较大。

  在笔者接触的案例中，部分土地由于权属验证困难，投资人为了项目推进，不得不同时支付数个主张对土地拥有产权的权利人，然后要求几方共同签署同意出售土地的声明。

  鉴于上述复杂情况，为确保土地交易顺利开展，建议中国投资人在获得巴基斯坦土地前，先行完成全面、彻底的尽职调查，以确保权属清晰。土地尽职调查不仅需要核查当前所有者的权利，还需要核查土地所有者的历史情况、历次权属变更是否符合法律要求，避免交易完成后出现新的土地权利主张人而妨碍项目的顺利推进。

  地核查的文件包括以转让方为权利人的原始产权文件和其他相关附随文件。附随文件通常包括：变更文件Mutation（变更文件包含由三级助理税收官以上税收官员发布的命令，相应的变更税收记录）、用于确认和记录不动产各种权利的记录本Fard（也称为JamaBandi/MisalHaquiat/RegisterHaqdaran-e-Zameen）以及类似中国的宗地图的AksShajra（带有比例尺的特定地块的图像，上面载明确定土地边界的特定符号或数字等）。对于地上已经修建建筑物的土地，还需核验建筑物的建设是否符合法律规定。

  同时，土地交易前还需向当地官员（TownNazim）核实土地涉及的费用是否已经缴清、有无权利负担，并由其出具允许处分该土地的无异议证明。涉及公司名下土地是否被抵押作为贷款担保，则应当向巴基斯坦证券交易委员会公司注册处核实。

  三、环球印象巴基斯坦事业部简介

  环球印象巴基斯坦事业部成立2010年，分部分别设在伊斯兰堡、拉合尔、卡拉奇，总雇员超过500人左右。旨在对巴基斯坦投资环境、巴基斯坦各行业进行市场调研，撰写并发布有关巴基斯坦各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象巴基斯坦事业部总计撰写并发布巴基斯坦投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被巴基斯坦政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象巴基斯坦事业部热忱欢迎赴巴基斯坦投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询巴基斯坦相关投资政策、巴基斯坦热门投资行业、疑难问题。

  菲律宾自2001年6月启动电力工业改革以来，目前已成为继新加坡之后电力市场化改革步伐最快的亚洲国家，也是目前东盟10国中仅有的２个成功设立并运作电力现货市场的国家之一。那么，2021年菲律宾电力市场情况如何？菲律宾电力市场定位是怎样？菲律宾电力系统有哪些不一样的标准？环球印象投资分析菲律宾事业部能源电力课题组根据对菲律宾多年的市场调研经验，系统的分析了2021年菲律宾电力市场概况、菲律宾电力市场定位及菲律宾电力系统标准

  一、2021年菲律宾电力市场分析

  近年来，菲律宾国内用电总量不断上升。根据环球印象投资分析菲律宾坦事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年菲律宾坦电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，2010年年度用电总量106042GWh，到2019年年度用电量达到106，042GWh，增量56.5%。2014至2019的近五年内年平均增长率在6.6%左右。同时，菲律宾电力供应面临巨大的压力和缺口，除首都马尼拉、宿务等大城市外，很多地区实行限电供应。菲律宾电力消耗主要集中于居民用电、商业和工业用电，其中，2010至2019的九年间，增长比例分别是62.2%、56.7%和51.8%。

  二、菲律宾电力市场定位

  (一)优势分析

  1.市场进入门槛低

  菲律宾是中国海上邻国，两国具有悠久的交往历史，国民在生活习惯和传统文化上具有很多相似之处，为双方经贸合作奠定了良好的基础。自上世纪90年代亚洲金融危机爆发后，菲律宾政府采取了多项有力措施大力改善投资环境。

  2.中国企业自身优势分析

  第一，出色的品牌和业绩优势。以中国电建为例，国际排名领先，企业各项指标多年位列国内名列前茅。在ENR新出炉的2016年全球最大250家国际承包商榜单中，中国电建位列第11；在财富全球500强中排名第200。中国电建集团下属企业上海电建2014年-2015年在菲律宾市场的业绩，成为公司在菲工程总包的亮点，也是中国电建进军菲律宾电力承包市场的有力“敲门砖”。

  第二，中国企业已形成完善的EPC产业链，集设计、采购、施工于一体，可以独自承担EPC的管控和执行工作，工作效率非常高。中国电建具备“懂水熟电、擅规划设计，长施工建造，能投资运营”的核心优势。项目从EPC承包商到分包商，从设计、施工到监理均为电建集团内企业，成员企业“编队出海”践行国家“走出去”战略，是中国电建全产业链优势的充分体现。

  第三，中国企业具有丰富和成熟的电力工程项目管理经验。在长期的电力项目建设实践中，中国企业普遍具备非常丰富和成熟项目执行经验和很强的项目执行与管理能力，这将很可能成为打动菲方政府的有利条件。

  (二)劣势分析

  1.中国企业进入菲律宾市场时间短暂，根基不稳。菲律宾电力基建的第一个黄金期已经结束，国际参与者众多，投资方包括欧美、日韩、中国大陆、中国台湾企业，结合当地业主实际评价来看，我国大陆企业评价较差，这对中国企业进军菲律宾市场具有一定负面影响。

  2.中国企业在菲律宾成功投运的项目不多，未获得当地用户对中资电力建设企业的认可。对于中国企业而言，虽有部分企业已经正式进入菲律宾电力市场，但是对市场情况依然不甚了解，需要对其电力市场情况做深入调查和了解，进一步调整企业在菲市场开拓思路与手段；培育全员创新意识，创新人力资源管理方式，加强人才属地化引进，进行作业流程的再造和细化，确保中国企业在菲市场开拓战略的达成。

  (三)机会分析

  1.电力缺口大

  近年来，菲律宾在各种竞争力报告中的排名稳步上升，如此强劲的表现让菲律宾被许多人誉为下一个亚洲经济小虎。

  2.中菲关系有望好转

  中菲有望以修建电站、铁路和港口等基础设施作为解决南海问题的切入点。根据2016中信保发布的信用评级，菲律宾的国别风险评级从C2提升至C1。

  3.天然气资源于2024年面临枯竭

  储气站及燃气项目渐成主流，给中国企业进军菲律宾电力市场提供了良好的机遇。

  (四)威胁分析

  1.竞争对手众多

  一是来自于欧美、日韩地区的竞争，菲律宾电力市场外资主体众多，包括GNPOWER、BV、SUNSORCE、丸红、三菱、TEAMENERGY等，这些企业市场评价较好，投资侧重于业主咨询、研发设计、EPC模式、EP模式和FEPC模式。

  二是来国内企业间市场的竞争。我国在菲律宾电力行业的中资企业包括中国电建、中国能建（东北电建、葛洲坝、广西局）、中电工、中技、中工国际和西电集团等，这些企业实力雄厚，竞争势必激烈。

  三是来自于菲律宾国内市场的竞争。面对大量涌入的外资电力企业，菲律宾开始大力培养本土电力企业，菲律宾电力建设企业在国际竞争中不断成长。

  2.菲律宾国内治安较差

  尤其是南岛地区存在较大安全风险。

  3.部分中资企业在菲履约记录差

  给国内在菲电力市场后入者造成了一定影响。

  三、菲律宾电力系统标准

  菲律宾供电比较特别，采用的电频率是60HZ。

  菲律宾供电的标准是单相：110V，三相：220V(个别地区230V)。电压等级有四个等级，分别是13.8KV,4.16KV,2.4KV,220/110V。

  工业用电大多使用三相电压，而民用电采用的是单相220VAC。工业用电价格高，在用电高峰期，经常会因负荷过大而导致断电，所以工业用电的电压往往高于居民用电。

  一般电网标准频率是50Hz（赫兹）或者是60Hz（赫兹），UPS允许市电频率有一定的变化范围，亦即输入电压频率范围，这个数值可波动范围通常在正负百分之二左右，在这个范围内，UPS同步跟踪市电频率，超出则以本机频率输入。

  四、环球印象菲律宾事业部简介

  环球印象菲律宾事业部成立2008年，分部分别设在马尼拉，总雇员超过600人左右。旨在对菲律宾投资环境、菲律宾各行业进行市场调研，撰写并发布有关菲律宾各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象菲律宾事业部总计撰写并发布菲律宾投资分析报告7300余份，其中，每年大约有1900余份报告被菲律宾政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象菲律宾事业部热忱欢迎赴菲律宾投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询菲律宾相关投资政策、菲律宾热门投资行业、疑难问题。

  2020年是老挝“八五”规划的成果收获年。为实现2020年经济社会发展目标（摆脱最不发达国家行列，步入中低收入国家行列），老挝政府将致力于发展能源产业，加快中小水电站建设，并促进生物燃料、太阳能、风能等各种替代能源的开发。那么，2021年老挝电力状况如何？老挝电力市场运营是个什么模式？老挝电力产业发展有哪些政策？环球印象投资分析老挝事业部能源电力课题组根据对老挝多年的市场调研经验，系统的总结了2021年老挝电力状况、老挝电力市场运营模式及老挝电力产业发展政策。

  一、2021年老挝电力状况

  电力工业是老挝最主要和发展最快的产业，也是发展潜力最大、前景最为广阔的产业。根据环球印象投资分析老挝事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年老挝电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，截止2018年底，老挝的电力总装机量为7436.59MW。其中，水电5353.1MW(占比73.91%)，火电1898MW(占比25.52%)，太阳能发电34MW(占比0.46%)，生物质能发电8MW(占比0.11%)。目前，老挝只有0.57%(42MW)的发电量来自于新能源发电。

  老挝的电力规划、开发、实施及运营由老挝国家电力公司(EDL)负责。该公司为国有公司，是老挝唯一的电力运营机构。目前老挝正在从中央计划经济向市场经济转化，并力争在宏观经济稳定、生产发展、鼓励小部分私营经济、增加外国直接投资及贸易交流方面保持稳定的发展。在“一带一路”建设的号召下，中国企业积极参与老挝电力行业，以直接投资、EPC工程承包等形式助力老挝经济增长。

  老挝目前还没有形成统一的全国电网，输配电网络仅覆盖了92.39%的家庭，部分农村和偏远山区仍无电力供应。老挝全国电网系统分为北部、中部1区、中部2区、南部电网4个分区，包括高压(500KV、230KV、115KV)、中压(22KV-35KV)和低压(0.4KV-12.7KV)3种类型，以115kV线路为主。截至2016年年底，230kV线路总长1371km，115kV线路总长5257km，35kV及以下线路总长45164km，而500kV输变电线路总长不到100km，主要供老挝、泰国跨境电网使用。

  电网输送可靠性方面，老挝电网单回路和单环结构较多，电源中心和负荷中心之间送电距离长，导致供电电能损耗大、可靠性低。老挝电网线损率处于持续攀升状态，截至2016年年底线损率达到13.41%，电网升级改造亟待推进。目前已制定2022年的电网发展规划，将分区域覆盖全国重要地区。

  电力互联方面，老挝主要与中国、泰国和越南存在电力联网。其中，电力外送主要方向为泰国，以230kV及500kV高压交流等级送电，其余国家主要以230kV及以下电压等级实现少量电力交换。根据老挝国家电力发展规划，老挝已签订协议将大约6GW-18GW的电力出口至邻国。其中包括将7GW-9GW电力出口至泰国，将1GW-5GW电力出口至越南，将1GW-3GW电力出口至中国，将300MW-500MW电力出口至缅甸。

  二、老挝电力市场运营模式

  目前，老挝与邻国的电力贸易主要以两种方式进行，一种是“点对网”的模式，该模式下电站不连入老挝本国电网，由邻国架设专网直接接入到其国内的电网送电；另一种是“网对网”的模式，该模式下电站先直接连入老挝国内电网，由老挝国内的电网连接至邻国电网送电。实施“点对网”售电模式的电站基本为邻国电力公司控股的项目，老挝电力公司(EDL)仅持5%-10%股份，因此，“点对网”模式对EDL创汇能力极其有限。

  由于老挝国内主要电站装机均为水电的原因，其主要在雨季出口电力，在旱季还不得不从邻国进口电力以满足国内用电需求。由于旱季进口电力电价高于其雨季出口电力的电价，在电力进出口贸易中老挝反而形成了大额的逆差，进一步增加了老挝电力公司的财务压力。

  自2016年以来，随着南欧江一期电站等具有多年调节能力的大型水电项目的陆续发电，EDL的电力出口实现重大突破，出口电量大幅增加，进口电量快速减少。2016-2017年通过网对网方式向泰国国家电力公司(EGAT)出口电力分别达15.38亿千瓦时、17.89亿千瓦时，而从EGAT进口电力分别为5.21亿千瓦时、3.66亿千瓦时，连续两年实现对泰国的电力净出口。

  根据环球印象投资分析老挝事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年老挝电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，2016年，老挝电力进口中约80%来自泰国，15%来自中国，5%来自越南。但受老泰115KV跨境输电线路容量不足、交易电价较低、老挝EDL电网供电不稳定、泰国电力需求增长缓慢等因素影响，预计在短期内，老挝电网和EGAT电网不具备大容量且稳定的电力交易可能。

  三、老挝电力产业发展政策

  1997年4月12日，老挝第三届国会第十次会议通过了《老挝人民民主共和国电力法》，这部法律施行至今，仍然是老挝调整电力投资、贸易、经营、施工等与电力相关的各种活动的行为规范。该法共12章56条，对老挝电力的生产、输送、销售及管理体制、电力进出口业务等做出了具体规定。

  (一)电力的投资经营制度

  1.电力资源的所有权及投资贸易政策

  老挝电力法规定，电力是指由电源、电流、电压等形式构成的一种能源，并且由可产生电能的物质资源如水能、风能、太阳能、煤炭、燃油经过转换而形成。老挝人民民主共和国境内的可产生电能的物质资源属于老挝国家所有，由中央政府进行管理、保护以便于国家长期高效利用。老挝鼓励一切市场主体投资于电力生产领域，以便满足城乡各族人民的用电需求，也可把电力资源作为出口商品出口创汇。老挝政府依照老挝人民民主共和国的法律保护电力投资者和电力消费者的合法权益。

  2.电力开发中的环境保护和国际合作

  老挝电力法第六条、第七条和第十四条对这两个问题做出了具体规定。对于电力开发经营活动，从勘查、设计到建设和电力输送的全过程都必须考虑经济效益，同时在立项前要评估项目对自然环境、生态系统造成的影响，防止因项目的开发对野生动物的生存环境造成不利影响。老挝中央政府依照《外国在老挝投资法》关于电力的生产、销售、进出口及电力的经营开发的相关规定开展国际合作。

  3.电力企业的设立

  在老挝，电力企业是指从事电力考察、电力信息、电力设计、电力建设安装、生产、输送、销售、进出口及其他从事电力的开发和服务的市场主体。设立电力企业，必须进行审批。按照装机容量划分为4种规模，分别由不同部门审批，装机容量在50000千瓦以上的，由中央政府提交国会审批;装机容量在2000～50000千瓦之间的，由中央政府审批;装机容量在100～2000千瓦之间的，由省、市、特区人民政府根据工业手工业部的建议做出决定;装机容量在100千瓦以下的，由县人民政府根据省、市、特区工业手工业厅的建议做出决定。

  4.电力企业的经营

  在老挝投资电力业，可以采用老挝国家独资、与国内外企业合资、国内集体或私人投资等三种形式。在经营方式上，电力企业可以采用建设－经营－移交方式(BOT)、建设－经营－当业主－移交方式(BOOT)、建设－移交－财务关联方式(BTF)和其他经营方式。

  5.电力企业的特许经营权

  在电力生产、输送、销售、进出口或电力开发领域开展经营的企业或个人，必须向老挝人民民主共和国中央政府申请特许经营权，并按照企业法的规定向企业主管部门申请注册。电力企业特许经营权的申请需要在经过项目调研、项目评估、数据勘查、投资建议、审批投资申请、签订协议、起草经济技术可行性报告、环境评估报告、特许经营权审批的程序后，再按照工业手工业部规定的程序完成。老挝人民民主共和国中央政府参与电力企业特许经营权的审查。特许经营权最长不得超过30年(建设时间包含在内)。特许经营权期限届满后，获得特许经营权者必须把整个企业无偿移交给中央政府。特许经营权可以由中央政府决定延期，但不得超过15年，特许经营权的延期申请必须在期满的5年前提出。

  6.电力企业的权利和义务

  电力企业的权利是:在电力企业经营期间，有权租赁开展经营所必需的土地，但对于该租赁土地地面上已有的其他资源，在使用前必须征得中央政府的同意;通过行使特许经营权开展经营活动并从中获取正当合法利益;合法经营受到法律保护;得到中央政府在有关电力科学技术方面的支持;申请延长特许经营权期限;在中央政府批准的前提下，转让或继承电力企业。电力企业的义务是:所建立的电力企业符合特许经营的条件;在老挝人民民主共和国国家银行存入规定的保证金;外国投资者应依法并按照合同约定，把其认缴的注册资本以外汇方式汇入老挝人民民主共和国指定银行;保护环境;按企业法和会计法的规定开立企业账户;履行纳税义务和其他义务;当发生对环境、人民生命财产造成损害时或需要移民异地搬迁时，承担相关损失费;对企业雇佣的老挝劳动者进行技术培训并在福利方面给予保证;按规定记录并报告特许经营权行使情况，包括各项详细开支情况;按电力技术规范的要求维修好电力设备;严格执行劳动法和其他相关法律;当发生特许经营权获得者不再继续经营电力企业的情形时，应把项目以及经济技术可行性报告及项目的其他文件无偿地归还老挝中央政府;电力企业在转让给老挝中央政府之前，电力企业经营者必须先清偿所有债务。

  (二)输电售电制度

  1.电力输送

  电力输送是指通过输变电系统把电力从发电厂输送到变电站，再输送到用户或国外。输电线路的安装、建设必须在保障人民生命、财产安全和防止对环境造成损害的前提下进行。每个公民都有义务保护自己居住范围内的电杆、电线及其他电力设备。发电厂必须把所生产的电力输送到国家电力输送系统。

  2.电力销售

  是指把电力从电力输送系统或从发电机输送到用户供用户使用，用户支付电费的交易活动。即通常所说的由高、中或低压系统组成的配电网进行送电并收费的行为。

  电力销售必须遵守以下原则:持续、不间断的正常供电原则;保障电力供应，节约用电原则;安全用电原则;保障经济、社会发展原则。电价的制定必须与不同时期国家社会经济发展情况和人民生活水平相适应。电价划分成以下几类:进出口电价;国内工农业生产服务用电电价;偏远山区农村消费用电电价;其他电价。各个时期

  的各类电价标准由中央政府制定。

  (三)电力进出口制度

  为了提供足够的电力以保障工业和国民经济的发展，老挝人民民主共和国把电力规定为出口商品之一，鼓励电力开发、出口。如果认为对国家的社会经济发展有必要，在中央政府做出的决定的前提下，可以从国外进口电力。根据老挝人民民主共和国中央政府的决定，电力可以从一个国家通过老挝人民民主共和国的境内向其他国家输送。通过老挝境内向他国进行的电力输送必须通过老挝国家电力输送系统并支付费用，除非老挝国家电力输送体系不具备相应功能。在此情况下，中央政府将临时批准电力输送者通过自己建设的电力输送体系送电，但必须处于老挝人民民主共和国有关机构的监督、管理之下。

  通过老挝人民民主共和国电力输送体系向他国输送电力必须避免对环境造成损害，对人民生命财产造成损失;必须支付通过老挝境内的电力过境费和其他服务费，并补偿由于修建上述电力输送体系而产生的必要费用;应允许老挝人民民主共和国使用上述电力输送体系。

  (四)老挝地方和农村的电力开发制度

  老挝地方和农村的电力资源开发是指小型水力发电、燃油发电、太阳能发电、风能发电或其他能源发电等，把某一个地区的电力并入老挝国家电力输送系统或专门的电力输送系统的活动。为了保证偏僻农村人民生产生活的用电需求，老挝政府鼓励地方和农村开展电力资源的开发。由省、市、特区工业手工业厅负责进行装机容量在100～2000千瓦之间的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内电力项目的立项和实施。省长、市长或特区行政长官根据工业手工业部的意见，在各自的权限范围内批准设立地方电力企业。县工业手工业办公室负责进行装机容量在100千瓦以下的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内的电力项目的立项和实施。县长根据省、市或特区工业手工业厅提供的技术方面的意见，在各自的权限范围之内批准设立农村电力企业。

  为帮助地方和农村开发电力资源，开展电力设施的建设、安装工作，中央政府建立地方和农村电力资源发展基金。地方和农村电力资源发展基金来源于以下途径:中央政府预算;政府筹资、社会融资;其他企业提供;个人出资;国际援助。此外，中央政府在用于地方和农村电力资源开发的机械设备、设施的进口及建设、开发工作等方面给予减免税、提供信贷等优惠政策。

  四、环球印象老挝事业部简介

  环球印象老挝事业部成立2007年，分部分别设在万象，总雇员超过200人左右。旨在对老挝投资环境、老挝各行业进行市场调研，撰写并发布有关老挝各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象老挝事业部总计撰写并发布老挝投资分析报告7000余份，其中，每年大约有1800余份报告被老挝政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象老挝事业部热忱欢迎赴老挝投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询老挝相关投资政策、老挝热门投资行业、疑难问题。

  一、2021年老挝投资环境的优势分析

  1.老挝拥有丰富的自然资源和土地资源，尤其是矿产、森林和水资源

  矿产资源。受到连年战乱和交通条件的影响，目前老挝矿产资源的调查和勘探程度很低，开发有限。然而地质分析则表明，老挝拥有丰富的金属矿产资源，其矿石质量比较上乘、矿种比较齐全、共(伴)生元素种类较多、开发利用条件较佳。根据环球印象投资分析老挝事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年老挝投资环境及风险分析报告》数据显示，目前已经发现的矿种有20余个，405处矿床(点)、异常点。已发现的矿种包括：铁、锰、铬、铜、铅、锌、钨、锡、钼、铋、镍、锑、汞、铝、金、铂、铀、钍、铍、独居石。其中，铁、铜、铅、锌、锡、金、铝为老挝的优势金属矿种，具有较好的开放前景。

  森林资源。全国的森林面积900万公顷，覆盖率高达42％，原始森林中有许多珍贵木材，如柚木、紫檀、花梨木等。占森林总量75％的混交落叶林是老挝主要的森林类型，其余的森林资源主要还有干旱常绿林、干旱龙脑香林、针叶林和针叶混交林。环球印象老挝事业部建筑房产课题组根据在老挝多年的市场调研经验，系统的分析2021年老挝市场，老挝投资及老挝政策。

  水力资源。湄公河在老挝境内的长度为1846.8公里，每秒流量达1.5万立方米。湄公河河段大多位于丘陵和平原，覆盖了老挝总面积的大约90％。湄公河沿岸冲积平原成为老挝的农业区。据测算，老挝(国内)可更新的水资源每年有1900亿立方米，由于水资源相对丰富和人口较少，目前老挝用水竞争较小，每人每年35000立方米。相比而言，老挝拥有本地区最高的人均可更新水资源拥有量。而与其相邻的柬埔寨、泰国和越南，其人均拥有量分别仅为9201立方米、3344立方米和4690立方米。老挝用水之中，农业用水占90％，居民生活和工业用水量分别占4％和6％。

  土地资源。老挝地广人稀，人口密度为每平方公里25人，全国耕地面积为800完公顷，实际耕地面积只有80万公顷，利用率仅为10％。因此，一些经济基础比较差的省份，土地租赁价格十分低廉且有大片土地仍未开发，可用于大规模经济林种植。同时，由于老挝属于热带季风气候，日照时间长，雨热同期，再加上土壤肥沃，农业生产条件好，目前老挝已成为中南半岛著名的粮仓。

  2.老挝具备适宜投资的宏观环境

  国民经济稳定、持续快速增长。根据环球印象投资分析老挝事业部能源电力课题组发布的《后疫情时代老挝投资环境及发展潜力报告》数据显示，老挝自2005年来经济增速一直保持在7％左右，2012年老挝GDP达82.976亿美元(以2000年为不变价)。人均GDP也在保持高度增速，2010年突破1000美元达到1158美元。2011年6月，老挝第七届国会提出“七五”规划，计划将国内生产总值保持在8％以上，2015年人均国民生产总值达到1700美元，争取到2020年摆脱最不发达国家。

  较为宽松的政策、法律环境。为了吸引外商来老投资，老挝政府从国内社会经济发展状况出发，针对不同地区、不同投资级别制定了相应的投资优惠政策，具体如下：投资一类地区，1级别投资可以免税10年，2级别投资可以免税6年，3级别投资可以免税4年；投资二类地区，1级别投资可以免税6年，2级别投资可以免税4年，3级别投资可以免税2年；投资三类地区，1级别投资可以免税4年，2级别投资可以免税2年，3级别投资可以免税1年。①2010年老挝政府开始用增值税取代营业税，外商企业进口的机器设备、零部件和其他物件以及包括以再出口为生产目的而进口的原材料和中间产品免收关税。如果被老挝政府认为对老挝社会经济发展做出重大贡献的外资企业，可以获得相关税费的减免。此外，在2011年底，老挝政府做出了重要规划，并颁布《2011年至2020年在老挝开发经济特区和专业经济区战略规划》，计划到2015年建立14个经济特区和专业经济区，截至2011年底，老挝政府已经批准7个经济特区和专业经济区，其中2个经济特区已经开始建设，5个专业经济区正在筹备建设中。

  老挝政府承认私有权，外国投资者可以经老挝政府批准后转让股权。老挝国内的土地可以长期租赁，同时，《投资促进法》第58条规定，投资50万美元以上的投资者可以购买面积小于800平方米的土地，用于住宅和办公楼建设。2011年老挝政府成立了科学技术部，有效地管理版权和商标。老挝是东盟共同申请专利体系的成员，并与泰国签订了双边知识产权协议，所以原则上在泰国获得的专利权在老挝也得到认可。同时，老挝也加入了世界知识产权组织(WIPO)和签订了《保护工业产权巴黎公约》。2008年1月老挝通过了一项知识产权法，并且在2011年进行了修订。

  3.中国企业赴老挝投资的其他优势

  中老良好的双边政治关系。中国和老挝都是社会主义国家，于1961年正式建立外交关系。自上世纪80年代末实现邦交正常化以来，中老两国坚持“长期稳定、睦邻友好、彼此信赖、全面合作”的外交方针，积极拓展各领域合作。2009年，在中老政府的共同努力下，两国间建立起长期全面战略合作伙伴关系，双方签署了投资保护、商品贸易、跨境旅游、汽车运输等多项合作协议文件，还成立了双边贸易与技术合作委员会，使中老两国永做“好邻居、好朋友、好同志、好伙伴”成为现实。2013年老挝政府积极响应中国建设中国－东盟自由贸易区升级版的建议，表示欢迎深化中国与老挝贸易投资与经济合作的意愿。中老良好的双边政治关系基本消除了外商投资者遭受较大国家政治风险的可能性。

  老挝具有低廉的生产要素价格。据老挝计划投资部(MPI)公布的“在老挝投资的比较优势”，老挝吸引外国直接投资的优势之一在于低廉的土地、劳动力和能源价格。老挝国内地广人稀，是东南亚人口密度最小的国家，平均每平方公里16.5人，土地价格十分低廉；日最低工资水平仅为3美元，是亚洲地区工资水平最低的国家之一。这为正在逐渐丧失成本优势的中国加工制造业来说，提供了较好的产业转移的条件。

  老挝是中国企业拓展其他市场的跳板。从1998开始到2008年依照东盟自由贸易区共同执行具有约束性优惠关税税率协议(CEPT)，老挝的关税税率已降低至0－5％，到2015年将降低到0％。2012年东盟区域内流通的老挝商品税率低于5％的有9110种，约占全部商品的95.31％。此外，老挝还借助“10＋3”、“10＋6”机制与中国、日本、韩国、印度、澳大利亚、新西兰等国签订了建设自由贸易区的协议，并于2004年与美国达成正常贸易关系(NTR)。与此同时，老挝与德国、法国、瑞典等主要欧盟国家保持传统友好关系，在人力资源开发、基础设施建设、农业技术设施和文化卫生等多个领域受到大力援助。2011年8月，欧盟表示将放宽原产地规则，包括老挝在内的最不发达国家可以获得普惠制体系的豁免资格，将作为欧盟的优惠贸易伙伴进口原材料、生产成品并出口欧盟市场。这些都将为我国企业通过在老挝投资从而进入以上相应的市场提供较为便捷的通道。

  二、2021年老挝投资的劣势分析

  1.政府管理体制不顺，行政效率低下

  老挝政府管理体制不顺、政府机构较为臃肿，职能部门之间相互配合程度低，造成行政效率低下。老挝政府面向外国投资者设置的“窗口”式服务并没有发挥好便利化功能，繁琐的项目审批程序仍然是增加外商投资成本和风险的主要原因之一。例如，投资者要赴老挝投资除需要从老挝投资计划部获得外商投资许可证、企业登记资格认证和税务注册登记证书以外，还需要在工商部办理商业注册登记(每年需更新一次)、在财政部办理税务登记、在公共安全部办理商业商标注册登记以及与投资相关的各行业部门的许可证、当地权威机构的许可证以及进出口经营许可证等等。这些繁杂的许可证审批程序会给外商投资者带来极大的挑战，特别是那些在万象以外其他地区投资的投资者则会面临更大的时间、交通、财力的风险。

  2.老挝部分现行法律、法规执行力度差，存在有法不依、执法不严

  外国企业在老挝投资经常会遇到一个争议较大的问题，那就是老挝政府在投资协议中承诺的优惠政策经常在实际操作中不能如约履行。这一现象说明，由于没能建立起强有力的法律执行体系，老挝的法律法规治理能力尚有待提高。再如，在老挝很多重要的贸易和商务领域都缺少合同法，即使在有合同法保护的领域，在实施的过程中也会受到政治或者其他因素的干扰，难以保证司法公正，如果发生重大利益冲突，合同就有可能被认为是无效的，外国人所认可的合同在老挝大多数被认为是“协商”而不是一个有约束力的协议框架。据世界银行发布的调查报告显示，老挝国内商务合同的履行能力在世界被调查的185个国家中排名114位，与同为GMS成员国的中国、泰国、越南还有非常明显的差距。在老挝如遭遇投资经济纠纷，外商投资者可以向老挝计划投资部提请解决，但在实际运作中存在内部程序多、时间长等问题，通常还需要花费较高费用聘请当地资深法律专家为律师或顾问，并及时提供补充资料和解答有关问题。这往往会给投资者在时间、人力、物力、财力带来沉重的负担。例如，当外商投资者在老挝发生经济纠纷而提起法律诉讼时，所承担的成本接近全部索赔金额的约1／3，这使得投资者即使胜诉也往往会承担较大亏损的风险。同时，从案件提起诉讼到最后法院裁定执行的整个过程中，老挝国内涉及的相关诉讼程序都较为繁杂，多达42项仅次于柬埔寨，所耗费时间长达443天，这都往往令投资者要么被搞得筋疲力尽，要么会知难而退，自行承担损失。

  3.劳动力供给不足且素质偏低

  老挝目前劳动力人口仅有300多万，再加上由于农业生产落后，绝大多数劳动力人口从事农业生产，限制了劳动力向工业转移，造成劳动力资源不足。另一方面，由于老挝教育水平低，全国仅有几所大学，基础教育普及力度不够，因此劳动力素质较低，且严重缺乏技术型人才和熟练工种。此外，老挝人信奉宗教，加之地理、气候等因素的影响，形成了老挝人生活习惯上比较懒散、崇尚生活，工作中上进心不强的现象，从而导致了效率的低下。由于老挝劳动者主观上依赖性不强、依存度不高，生产积极性较低，因此赴老挝企业很难实现生产要素的有效结合，因此往往需要从中国调配劳动力去老挝工作。但是，老挝政府历来不鼓励引进劳务，仅仅允许有条件引进本国公民无法胜任的工种。对外籍员工来老工作有较大的限制。

  4.较高的通货膨胀率

  老挝国内一直都存在通胀率高于经济增长率的现象，虽然政府当局也在采取多项措施来降低国内通货膨胀率，但是效果甚微，从2009年到2011年老挝国内的消费者价格指数(CPI)分别高达120.2％、127.4％和137.0％，物价上涨过快导致生活成本增加，根据表1世界银行公布的数据显示，老挝近十年来的平均通货膨胀率约达到7.8％，除了金融危机影响后的2009年出现负通胀率之外，其余各年的通货膨胀率都处在较高的水平，过高的通货膨胀率会提高投资成本，影响投资者的积极性。

  5.市场规模小，企业竞争比较激烈

  截至2011年，老挝总人口约638万。从省份上看，沙湾那吉是老挝人口大省，人口达87万；从分布上看，经济相对发达地区，包括首都万象市、琅勃拉邦省、占巴色省等人口分别为85万人、43万人、31万人；从人口结构上看，老挝国内目前以农业人口为主，占总人口70％以上。老挝局部人口密度也较低，全国人口密度约27人／平方公里，除首都万象市达到189人／平方公里外，其余省份均低于50人／平方公里。老挝全国人口基数还不及中国广西壮族自治区首府南宁人口的666万(2011年)，因而市场规模有限。

  由于老挝市场容量小，进入该市场的企业往往会面临较为激烈的竞争。特别是近年来许多国家纷纷抢滩老挝的工程建设项目，竞争趋于白热化。进入老挝工程承包市场的不仅有中国、日本、韩国、越南、泰国、马来西亚等亚洲国家企业，也不乏来自意大利等欧美国家的竞争者。相对而言，中越泰在老挝国内工程承包市场最具行业竞争力，呈三足鼎立之势：中国企业在成本和技术上具有优势，泰国企业在地缘和人文经济上占有先机，越南企业则充分利用与老挝间特殊的政治关系。近年来一些中资企业为了能在老挝市场立足，以微利甚至亏本的代价来竞标招揽工程；更有甚者，个别国内外企业炒作中老铁路、老挝中部铁路等项目，给一些急于开拓老挝市场的企业给带来巨大的财务风险。

  6.基础设施建设不完善

  老挝本身市场容量小，生产的产品主要依靠出口，因此基础设施建设水平显得至关重要。目前老挝基础设施建设离外国投资者要求还是相去甚远：作为一个内陆国家，主要的运输方式是陆地运输、水陆运输(湄公河)和航空运输。并且，老挝公路网尚不完善，总里程约4.7万公里，承载80％客货运量，但道路情况不好，境内多为山地和高原；国内仅有首都万象至老泰边境3公里铁路，因此陆地运输成本比较高；湄公河也不能全程通航，全年可通航的只有万象以下到宾汉河口附近一段，因此湄公河的运输能力也极其有限；再加上老挝的航空业运输还在起步阶段，至今没有洲际航线，导致运输费用高于生产成本，从而对一些产品(特别是农产品)的物资运输造成很大影响。

  电力设施是外商投资者进行投资设厂时最看重的因素之一。老挝工业发展非常落后，重工业原材料生产能力十分有限。尽管近年来不断有中国企业在老挝投资进行电力项目建设，但由于电力工程建设的特性，需要大量的电缆以及耗材，能否成功地就地取材将直接影响到工程的成本及施工时间。老挝国内目前已有和在建的电源仅占可开发资源的22％，余下的78％的可开发资源虽然签订了谅解备忘录(MOU)，却迟迟无法进入建设阶段，可见，老挝国内输配电网络还不够完善。

  7.金融市场不发达

  老挝没有发达的金融市场，直到2011年才成立了国内唯一一家证券交易所，目前只有两只股票上市交易，融资平台小。银行业发展缓慢，银行资金缺乏，经营业务单一，个人信用体系尚未建立，贷款条件和利率较高。

  三、环球印象老挝事业部简介

  环球印象老挝事业部成立2007年，分部分别设在万象，总雇员超过200人左右。旨在对老挝投资环境、老挝各行业进行市场调研，撰写并发布有关老挝各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象老挝事业部总计撰写并发布老挝投资分析报告7000余份，其中，每年大约有1800余份报告被老挝政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象老挝事业部热忱欢迎赴老挝投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询老挝相关投资政策、老挝热门投资行业、疑难问题。

  2021年，泰国国家电力局启动未来10年全国输电网络升级改造发展总体计划，根据环球印象投资分析泰国事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年泰国电力行业市场概况及市场结构分析报告》数据显示预计透过17个具体项目的投资总金额将不低于2400亿铢。按照总体发展规划，2021年至2030年的未来10年间，泰国国家电力局将分两阶段推进落实电网升级改造计划。其中第一阶段前5年计划（2021至2025）安排的投资预算，合计1364.05亿铢，而第二阶段后5年计划（2026-2030）预算为1061.62亿铢。两阶段合计总预算2425.67亿铢。

  目前泰国的“替代能源发展计划”进行了修改，到2021年，可再生能源数量要从9201MW增加到13927MW。这个计划是为了大力推广替代能源，并且保证食品和能源安全之间的平衡。“替代能源发展计划”中其他与可再生能源相关的政策也都正在执行。并网取决于输电系统的容量。为此，EGAT提出了一系列输电系统项目以配合可再生能源的发展，解决大规模并网可能带来的问题，维护输电网络的安全。

  那么，2021年泰国电力市场概况如何？泰国电力市场呈现一个什么样的结构？泰国电力市场中的竞价应该采取什么策略？环球印象投资分析泰国事业部能源电力课题组根据对泰国多年的市场调研经验，系统的总结了2021年泰国电力市场概况、泰国电力市场结构及泰国电力市场中的竞价策略。

  1、2021年泰国电力市场概况

  截至2020年12月31日，泰国总装机为47,206兆瓦，其中与周边国家购电为4,879兆瓦；总发电量为207,923千兆瓦时，其中天然气发电量为129,698千兆瓦时，占比62.38%，泰国境内水电发电量为4,783千兆瓦时，占比2.30%，泰国境内煤电发电量为26,928千兆瓦时，占比12.95%。其余为与别国合作产生电量。

  泰国已签合同总装机容量和总发电量结构中，天然气均占比最大，均为59%。可再生能源比例次之，分别为21%和13%。可再生能源中，水能和太阳能总装机容量最大，生物能的总发电量最高。

  泰国工业高速发展推动电力需求随之快速增长。总电力需求中，工业用电需求最大，其次为商业和民用。2017年，泰国用电量为201165.5Gwh，其中工业用电量为87772Gwh，占比47.4%，位列各产业领域耗电量之首；商业用电量达45100Gwh，占比约22.4%；居民用电量为44374Gwh，占比约22%。农业用电298Gwh，政府及非盈利部门全年用电量198Gwh。

  2018-2037年间，泰国将新增发电装机56.431GW，除去将退役装机25.31GW，2037年装机将达到77.211GW。根据PDP2018，可再生能源装机容量计划将从2018年的9.283GW提升到2037年的28GW，占总装机容量比例将由2018年的20%提升到2037年的36%。其中，太阳能发电装机容量将增加18.721GW，居可再生能源品种装机新增量首位。

  2、2021年泰国电力市场结构

  泰国电力市场实行基于国有的单一买方模式，由泰国能源部控制的国有企业泰国国家电力局（EGAT）作为买方，与国内独立发电商（IPP）、小型发电商（SPP）以及邻国进行大宗电力交易，然后将电力出售给泰国两大配电国有企业地方电力局（PEA）和京都电力局（MEA），以及事先授权许可的直接购电客户。政府机构和泰国能源监管委员会（独立监管）就发电、输电和配电等出台相关政策并进行监管。

  3、泰国电力市场中的竞价策略

  目前，泰国自身发电能力基本能满足国内需求，中国投资企业前往投资设厂一般不需要自备发电设备，但伴随经济发展，电力的需求不断增多，因此电力供需矛盾也跟着日益突出。

  据泰国能源部门测算，泰国近年来GDP每增加1%，相应的电力需求就增加1.4%。如果泰国经济维持在4%-5%的增长率，则每年电力需求增长将达到5.8%左右。其增长速度不容小视，同时泰国也在谋求与别国的合作，来应对日益增长的电力需求。

  当然，如果想要在泰国设厂投资，电费开销日积月累不是一个小数目，因此最基本的电费规则等信息也需要有相应的了解：

  首先说一下泰国用电的电压，民用供电系统为交流电压220伏/50赫兹，工业用电为交流电压380伏/50赫兹。

  再介绍一下泰国的电费计收标准：泰国的电费采用分时段费率计收，小型企业、商业与住宅的电费费率约为3铢/千瓦时，工业用电平均约4铢/千瓦时，商业用电约为8铢/千瓦时。

  4、环球印象泰国事业部简介

  环球印象泰国事业部成立2009年，分部分别设在曼谷、芭堤雅，总雇员超过300人左右。旨在对泰国投资环境、泰国各行业进行市场调研，撰写并发布有关泰国各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象泰国事业部总计撰写并发布泰国投资分析报告5000余份，其中，每年大约有1600余份报告被泰国政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象泰国事业部热忱欢迎赴泰国投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询泰国相关投资政策、泰国热门投资行业、疑难问题。

  越南的电力需求经常会增加GDP增长速度的1.8至2倍，这给该国的发电，输配电能力的投资带来了巨大压力。同时，水电目前满足了约40％的需求，潜力被最大程度地利用。如果没有投资和发展，电力行业将无法满足国家需求。尽管火电的成本很低，但投入的原料会污染环境，并且依赖30％的进口煤炭。使用LNG的天然气热力发电价格高。

  那么，2021年越南电力状况如何？来源是哪里？越南电力市场发展现状怎样？环球印象越南事业部能源电力课题组根据在越南多年的经验，总结了越南电力状况、越南电力来源、越南电力市场分析

  1、越南电力状况

  越南工贸部8月30日公布了新修改的《2021年至2030年及面向2045年国家电力发展规划》（第8个电力发展规划）征求意见稿。与今年3月份提案相比，新调整的规划草案增加3000兆瓦煤电，减少8170兆瓦可再生能源发电。

  报道称，根据政府黎文成副总理的指导意见，越工贸部在汇总各部委和有关单位意见后对今年3月26日呈报政府的《2021年至2030年面向2045年国家电力发展规划》（第8个电力发展规划）草案进行了修改。新修改的规划草案对电源结构进行了调整，即基本负荷情况下，到2030年越南电力总装机容量为130371兆瓦，较3月版草案减少7688兆瓦，高负荷情况下总装机容量为143839兆瓦，减少约6000兆瓦。减少的部分主要为可再生能源，包括陆地和近岸风电下调4190兆瓦，海上风电下调约2000兆瓦，生物质能和其它可再生能源下调1980 兆瓦。太阳能发电（包括屋顶太阳能发电）保持为18640兆瓦不变。煤电上调约3076 兆瓦，达40649 兆瓦。调整后风电、太阳能占电力总装机容量的比重从26.5%下调至23.4%，而煤电占比则从27.2%上调至31%。

  越南电力行业发展良好，中长期投资潜力较大，但部分地区存在电力供应短缺问题。越南近年来经济发展迅速，未来经济增长潜力大。此次疫情防控得当有利于外资进一步流入，将带动电力需求保持高增长。后疫情时代，根据越南最新电力计划，在逐步减少火电发电比例的同时，越南将大力发展可再生能源以满足日益增加的用电需求。建议投资者一方面积极探索风电、太阳能以及配套开发抽水蓄能水电站投资可能性。另一方面可在部分地区继续配套清洁高效火电装机，优先在电力短缺且是产煤重地—越南西北部地区利用清洁煤电技术发展坑口煤电。与此同时，仍需关注越南行政审批程序复杂、煤电项目积压严重等风险。

  1)2021年越南电力市场

  疫情短期内对越南用电需求影响不大，电力需求在2020年仍出现逆势上涨。尽管外需减弱抑制了越南工商业用电量，致使用电增速显着低于过去四年10%的平均增速，但受益于疫情控制得当，以消费和投资为主导的越南国内社会经济活动未受到太大影响，叠加中国产业链转移和欧盟关税放开对产能释放的积极影响，预计越南用电需求仍将维持2%增长，待疫情缓和后，未来数年电力需求年增速有望回到8%以上。越南部分区域出现电力短缺。越南对电力需求的增速料将超过发电量增速。负责管辖全国发送电、配电业务的越南国家电力公司（EVN）短期内会继续加大电力投资规模，资本支出从2020年的59万亿越南盾增加到2021年的70万亿越南盾（2019年为49万亿越南盾）。

  疫情加速低碳化进程，提高可再生能源比重。近年来越南部分地区煤电污染问题严重，疫情后为刺激经济绿色复苏，越南政府表示将会优先发展可再生能源，这意味着在越南储量丰富的风能和太阳能等可再生能源将进一步得到重视，未来份额或将大幅增长。

  2)越南电力市场中长期投资潜力分析

  根据环球印象投资分析越南事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年越南电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，中期来看，未来十年越南经济增长率有望保持在6-6.5%之间，其中5.5%来自生产率提高，1%来自劳动力的增长，经济持续增长有望带动能源需求保持强劲增长。近年来越南经济增速常年维持在6.5%以上。尽管越南全国电气化率水平达到99%以上，但受制于落后的输配电网设施，越南西北部和南部地区尚有许多村落未接入国家统一电网。中长期来看，随着越南工业化进程的持续推进，政府对制造业的加大投入及人口红利的逐步释放将为越南经济注入新动力，而与众多贸易伙伴间的关税减免和中国制造业转移也将进一步促进产能释放，越南经济增长潜力较大、电力需求增长空间充足。根据环球印象投资分析越南事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年越南电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，预期越南电力负荷量将从2012年的170TWh增加到2025年的760TWh，年平均增长13%；最高负荷将从2012年的29.1GW增加到2025年的122.1GW，年平均增长12.4%。至2030为年，电力消费预计为2012年的四倍左右。

  越南利用煤电填补能源缺口的趋势已大幅放缓，未来煤电占比将进一步下调，但火电项目建设仍有发展空间。近年来许多地区停止接受新的燃煤发电项目，转而大力推广可再生能源，规划中煤电产能亦有57%被推迟，其中通过建设-经营-转让（BOT）模式融资项目有93%被推迟，导致电力建设滞后于电力需求增长，电力供不应求，限电情况时有发生。尽管如此，但为应对工业和生活用电持续增长，越南或仍将继续推进火电建设，尤其是发展高效清洁煤电技术，同时借助中老越电网互联互通项目向中国和老挝进口电力以满足国内用电需求。但越南对外国投资者进行煤电投资呈谨慎态度，目前仍有93%BOT项目等待审批通过，且其中不乏来自日本、法国等电力强国的竞争企业。

  越南太阳能和风能资源丰富。越南的风能资源较为丰富，此前越南也已将风电作为电力行业的优先发展领域。从2011年6月起，政府将越南电力集团的风力购电价格固定为1614越南盾/千瓦时，同时ENV每购买一度风能电力将会获得政府207越南盾的补贴。目前越南共批准了91个风电新项目，2025年风电装机容量有望达到12GW。预期越南未来十年风力发电扩展将会集中在中南部地区和高地地带，而在2030年之后则会在中南部地区集中扩张；越南太阳能资源也相对丰富，平均太阳辐射为平均每天4.6kWh/m2。尽管越南太阳能潜在装机容量为7140MW，但目前实际装机仅为8MW。太阳能发电和风力发电成本在过去五年发生明显下降（太阳能成本降低75%，而风电成本下降30%），使得可再生能源电力供应平均成本降低到与传统化石燃料发电相近水平。

  2、2021年越南电力来源

  越南电力集团（EVN）表示，2021年上半年，尽管面临新冠肺炎疫情、极端气候、水库缺水，以及炎热天气等诸多不利因素，但越南全国电力系统仍稳定，可不间断、安全供应全国电力，满足全国民众电力的需求。其中商业销售电量较2020年同期增加8.36%。

  2021年6月份，越南电力生产及进口总量239亿度，较2020年同期增加8.6%，每天平均生产7.96亿度。

  2021年1月至6月，越南电力生产及进口累计总量1,285亿度，较2020年同期增加7.4%。其中，水力发电304.6亿度、燃煤发电666.7亿度、燃气发电156.6亿度、再生能源(风力发电、太阳能及生物质能)146.9 亿度、进口电量6.24亿度，以及燃油发电200万度。

  另2021年上半年，越南EVN及各电力总公司(含各股份公司)之电力产量643.9亿度，占电力总产量之50.11%。其中，EVN 100%持股之各电厂总产量达376.3亿度，占29.28%。

  2021年6月份，EVN商业销售电量183.7亿度，2021年上半年，商业销售电量累计达1,117.5亿度，较2020年同期增加8.36%。

  此外，2021年7月份，EVN指示各单位务必做好旱季用电保障工作。其中，要求电力总公司与相关企业做好人力资源及设施充足之准备、加强24小时应对、及时自然灾害处理、局部超载情况处理，以及及时处理突发事件，持续确保客户电力之供应。

  但为舒缓电力系统运作之困难，降低因电力需求突然增加而引发电力事故风险，EVN呼吁民众、办公室及生产场所应多加注意安全、节约用电，尤其是中午与晚上的高峰时段(中午11:30-15:00，晚上20:00-23:00)；同时，注意合理使用空调(设置在26-27度以上，配合风扇使用)，不要同时使用过多大容量电器等。

  3、2021年越南电力市场分析

  1)实际情况

  由于疫情的影响，电力需求在2020年继续小幅增长

  根据环球印象投资分析越南事业部能源电力课题组发布的《2022-2026年越南电力行业投资前景及风险分析报告》数据显示，2020年，整个系统的发电量将达到2470.8万亿千瓦时，比2019年同期增长7％。发电速度每年稳定增长，2016-2020年的复合年增长率为6.87％。电力需求持续增长，但增长率仅为去年的3％，低于最近5年的平均用电量增长率8.6％，这主要是由Covid-19造成的，导致工厂停工，项目进度被延迟，外国直接投资的转移速度减慢以及对业务增长的整体影响。

  燃煤电厂在2020年初支持电力系统最多，水电将在2020年底和2021年初增加容量。

  2020年9月，由于Covid-19疫情爆发后社会经济活动恢复，电力需求增加，电力生产和整个系统的进口达到213.2亿千瓦时，增长8％，比2019年9月增长17％ 。其中：

  火力发电量达979.9亿千瓦时，比2019年同比增长10.5%。我们注意到，在2020年的最后几个月和2021年初，降雨明显改善: 根据EVN报告，EVN水库的总可用容量为204亿立方米，比2020年同期高出约45亿立方米。降雨的增加支持水力发电厂增加电力输出，在2021年的前两个月，动员的水力发电量同期增长了55.95％。

  越南仍然必须进口电力，即使供应超出需求

  尽管近年来越南的装机容量急剧增加，但电力短缺的情况仍在持续发生。每年，越南仍然必须从中国和老挝进口电力，以便及时满足干旱季节的高电力需求，尽管进口的电力仅占很小的一部分。主要原因是区域之间的电力消耗与生产之间的不平衡：南方是该国电力消耗最高的区域，占全国电力消耗的50％以上，但电力供应只能满足部分需求，约占80％。同时，在北部和中部，供应过剩。

  鼓励私营部门对电力和电网的投资

  随着电力产量的增加，对电负载的需求变得更高。由于可再生能源的集中分布在地形和气候条件良好的地区，因此不一定与负荷分布保持一致，因此发电量通常会传输到很远的地方。同时，准备投资和建设输电工程的时间（3-5年）通常比可再生能源项目（太阳能约1-2年，评估约2-3年）更长，所以经常伴随着电网拥堵，这可能导致相应工厂的发电量削减。 因此，政府为所有经济部门创造便利条件，特别是私营参与电网投资发展的部门。

  2)行业分析

  电力行业的规模:

  电力是一种特殊的商品，整个价值链必须从生产到消费同时进行，而无需进行中间交易。当电力被充分消耗时才产生电，这是因为电气系统的特性是在任何时候所产生的功率和所消耗的功率之间都必须保持平衡。

  因此，发电价值链包括三个主要环节：

  燃油地区:

  供油区用于运行发电机。化石燃料，例如煤，石油，天然气等，提取后通常不能立即使用，而必须经过严格的加工，精炼和处理过程，以最大程度地减少新的环境污染物产生的成品燃料用于发电厂的可能性。相反，可再生能源的类型，例如水电，风能，太阳能等，可立即用于工厂发电。

  生产: 原材料被送到发电厂，例如水力发电，火力发电等等

  销售地区:

  该地区有拥有输电线路，配电线路以及向用户零售电力的实体的参与。

  4、环球印象越南事业部简介

  环球印象越南事业部成立2003年，分部分别设在河内、胡志明市，总雇员超过500人左右。旨在对越南投资环境、越南各行业进行市场调研，撰写并发布有关越南各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象越南事业部总计撰写并发布越南投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被越南政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象越南事业部热忱欢迎赴越南投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询越南相关投资政策、越南热门投资行业、疑难问题。

  老挝拥有丰富的土地资源和生物资源，且农业资源的开发利用率不高，而且适宜的自然条件非常有利于农产品生产，因此老挝农业开发的潜力巨大。那么，老挝农业发展现状如何？老挝农业地域有哪些类型？老挝农业商机在哪里？环球印象投资分析老挝事业部农林牧渔课题组根据对老挝多年的市场调研经验，系统的总结了老挝农业发展现状、老挝农业地域类型及老挝农业商机。

  1、老挝农业发展现状

  老挝经济发展落后，工业基础薄弱，农业在国民经济中占有主导地位，农业人口占全国总人口的62.45%。北部山地大部分地区农业尚处于刀耕火种阶段；东南部高原和西部低山丘陵的种植业较为发达，但总体并不发达；平原低地地区是老挝经济较为发达的区域，包括湄公河沿岸的万象市及周边、中部的沙湾拿吉省和南部的占巴塞省，是全国粮食产品和工业品的主要供应地。总体上，老挝农业还基本处于粗放式种、养殖阶段，农业单产较低，抗灾能力较差，粮食产量也不稳定。但是，老挝农业资源丰盛，具有很大的发展潜力和利用价值。

  根据环球印象投资分析老挝事业部发展现状课题组发布的《2022-2026年老挝农业地域类型及农业商机分析报告》数据显示，，2007-2012年，老挝农业生产总值呈增长趋势，由2007年的13.14亿美元增长到2012年的23.64亿美元。其中，种植业及畜牧业一直占最大比重，由2007年的74.68%增长到2012年的82.31%；林业所占比重呈明显下降趋势，2007年约占农业总产值的14.10%，2012年下降到6.15%；渔业的占比非常稳定，在11.11%-11.54%上下波动，可见，老挝农业生产主要以种植业和畜牧业为主。

  1.1  种植业

  老挝降水丰富、热量充足，气候条件及地理条件都很适宜农作物生长，在老挝农业生产中，种植业占据很重要的位置。

  (1)粮食作物。在老挝的粮食作物中，稻谷的种植面积最广、产量最高，其次是玉米，除此之外，薯类也是重要的粮食作物。

  老挝的稻谷作物分为雨季稻和旱季稻两大类，其中雨季稻种植比重平均占到92.88%。2011-2013年，老挝雨季稻种植面积涨幅20.71%，产量涨幅24.89%；旱季稻的种植面积及产量增加不多。从区域上看，老挝分为北部、中部和南部3个农业生态区。北部生态区的沙耶武里省雨季稻种植面积最大，其次是琅勃拉邦省，波乔省平均产量最高，琅勃拉邦省最低；中部生态区的沙湾拿吉省雨季稻种植面积最大，万象省产量最高；南部生态区的占巴塞省雨季稻种植面积最大，平均产量也最高。旱季稻主产区位于北部的华潘省、川圹省、沙耶武里省及丰沙里省等。

  (2)经济作物。老挝拥有种类繁多的经济作物，主要有蔬菜、甘蔗、咖啡、花生、大豆、烟草、茶叶和橡胶等，主产区分布在会芬高原、川圹高原、甘蒙高原和波罗芬高原。其中，波罗芬高原的经济作物可耕面积将近100万ｈ㎡，是咖啡的主要出口基地。橡胶的主产区在波罗芬高原，但是数量并不太多，尚未形成产业发展。糖棕和罂粟是老挝的特种经济作物，其中糖棕的主产区在占巴塞省，该省的孟孔地区是世界糖棕生产中心；罂粟的种植在全国都较普遍，主产区在“金三角”地区及附近的波乔省、南塔省、沙耶武里省和乌多姆塞省等，20世纪90年代初，中国云南开始与老挝政府合作罂粟替代种植，目前已实现新替代种植面积2.13万ｈ㎡。

  1.2  林果业

  老挝是世界森林面积占比最大的国家之一，也是珍贵木材最多的国家之一。2012年，林业总产值为1.46亿美元，占农业总产值的6.15%。但是由于林地资源破坏严重，森林面积逐年减少，目前森林面积达1400万-1500万ｈ㎡，森林覆盖率为40.3%。林业资源主产区有沙湾拿吉省(160万ｈ㎡)、甘蒙省(156万ｈ㎡)、沙拉湾省(150万ｈ㎡)和占巴塞省(100万ｈ㎡)。

  另外，老挝的自然条件很适宜热带和亚热带果木的生长，成活率高、生产期短。其中菠萝年产量为3万-4万ｔ，优良品种为大圆菠萝和新加坡无眼菠萝；香蕉年产量为2万-3万ｔ，优良品种为牛角蕉；橘子年产量约3万ｔ，优良品种为法国橘；杧果年产量为1万-2万ｔ，被老挝人称为“果中之王”；葡萄柚年产量为2万-3万ｔ，是老挝的名产水果；木瓜年产量10万ｔ以上，是老挝的高产水果。以上这些水果在老挝全国各地各县均有种植。

  1.3  畜牧业

  老挝气候湿润，地广人稀，畜禽人均占有量是东南亚地区最多的国家之一。从畜禽年存栏数来看，2010-2012年，水牛由118.3万头增加到118.8万头，较为稳定；黄牛由147.42万头增加到169.2万头，速度较快；生猪由275.25万头增加到279.40万头；山羊和绵羊由36.61万只增加到44.4万只；家禽主要有鸡、鸭、鹅和鹌鹑，总量由2407.9万只增加到2877.9万只，增长速度非常快。

  圹高原、会芬高原、甘蒙高原和波罗芬高原，以及查尔平原、班班平原、沙湾拿吉平原和巴色平原及西北丘陵地带，都是广袤的天然牧场。牛、羊、马、猪等大牲畜主要是农户饲养，除此之外，也有少量集体、国有和外国投资兴办的饲养场。

  1.4  渔业

  老挝是内陆国家，没有海洋水产，但内陆水域面积60万ｈ㎡，河流众多、河网密集，拥有丰富的淡水渔业资源，主产区是湄公河及其20多条支流。巴勒鱼为湄公河的特产，湄公河的沙湾拿吉至巴色段还产鳄鱼。20世纪60年代起，老挝政府就开始重视渔业产业的发展，但是由于制度缺失，滥肆捕捞使水资源受损严重。近年来，老挝政府规范渔业制度，渔产业得到一定程度的恢复和发展。

  2、老挝农业地域类型

  老挝位于中南半岛北部，位于大湄公河次区域的中心，与泰国、缅甸、越南和中国接壤，具有过境通道的区位战略优势。中国与老挝的共同边界线长达710ｋｍ，中国企业在老挝进行农业投资具有便利的口岸通道。目前，中国已有能直通老挝北部的磨憨国家级一类口岸以及关累、岔河等口岸和多条通道。

  3、老挝农业商机

  3.1  北部地区---利用地缘优势发挥资源特色

  老挝北部地区的农业经济发展水平相对落后，农业人口比重全国最高，土地分散程度最大，且人均占地面积差距悬殊，规模化生产和经营较为困难，不利于农业机械化和产业化的发展。北部地区多数农村的基础设施配备落后，通路、通电和通水问题较为严重，农业灌溉设施条件欠缺，尤其是偏远山地地区更为严重，因此北部地区的农业生产大多是自给自足，农业劳动力流动较大。但是，从资源上看，北部地区农业资源相对丰富，由于降水量较少，因此旱季水稻的种植面积普遍高于中部和南部地区，甘蔗和橡胶生产规模也逐年增大；从区位上看，北部地区与中国、越南、泰国和缅甸接壤，区位优势更加明显，可以节约交通运输、市场开拓的交易成本。

  因此，中国企业投资老挝北部地区，需要争取当地政府的支持和推动，发挥当地优势特色产业，建立旱季水稻基地、甘蔗基地和橡胶基地，并充分利用地缘优势，开拓外部市场份额。

  3.2  中部地区---建设高科技推动型现代农业

  老挝中部地区的农业经济发展居全国最高水平，农业基础设施建设相对完善，农业科技含量全国最高，是老挝农业机械化、现代化程度最发达的地区，人均耕地面积高于其他地区，有利于规模化农业生产。中部地区的沙湾拿吉省是全国水稻种植面积最大的省份，另外，木薯种植以及养殖业的发展也主要集中在中部地区。中部地区农业经济的快速稳定发展，为农业投资者从信贷机构获得贷款提供了保障，为农业投资的进一步扩大提供了坚实的现实基础。

  在中部地区推广创新高科技农业生产的成本要明显低于其他地区，因此，中国企业投资老挝中部地区，需要发挥当地高科技现代农业初步奠基的良好基础，利用当地已有的农业科技成果，积极培养和引进农业技术人才，进一步鼓励和支持农业科技创新和推广，加大农业科技成果转化比率，实现规模化、标准化、现代化产业体系。

  3.3  南部地区---发展市场订单式外向型农业

  老挝南部地区的农业经济发展水平较中部地区相对落后，当地以种植湿季水稻为主，通过改良品种，水稻产量逐年增加，另外，南部地区的咖啡种植的面积居全国最大，占90%左右。虽然南部地区农业发展水平弱于中部地区，但是当地交通便利，湄公河的交通优势明显，当地农民销售农产品的现象较为普遍，订单农业发展规模较大，其农业的市场化水平明显高于其他地区。

  4、环球印象老挝事业部简介

  环球印象老挝事业部成立2007年，分部分别设在万象，总雇员超过200人左右。旨在对老挝投资环境、老挝各行业进行市场调研，撰写并发布有关老挝各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象老挝事业部总计撰写并发布老挝投资分析报告7000余份，其中，每年大约有1800余份报告被老挝政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象老挝事业部热忱欢迎赴老挝投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询老挝相关投资政策、老挝热门投资行业、疑难问题。